[강남비자] 49년 된 반포 고속버스터미널, 60층 주상복합 '상전벽해'…고터역 ‘신세계’·삼성역 ‘현대’·잠실역 ‘롯데’ 강남상권 '삼국지'

[뉴스스페이스=이종화 기자] <편집자주> 지금 이순간에도 강남으로의 이주를 꿈꾸며 ‘강남 환상’ 혹은 '강남의 찐가치'에 사로잡혀 있는 비강남 사람들에게 진실된 모습을 알리고자 한다. 때론 강남을 우상화하고, 때론 강남을 비하하는 것처럼 느껴질 지도 모르지만, 언젠가 강남의 가치가 급등해 비자를 받아야하는 시대가 올 수도 있겠다는 생각에서 '강남VISA'라 명명한다. 나아가 강남과 강북간의 지역디바이드를 극복하는데 일조하고 이해의 폭을 넓혀 허상도 파헤치는 계기가 되었으면 하는 바람이다. 한 개인의 사적인 의견이니 오해없이 그냥 가볍게 즐겨주길 바란다. 서울 서초구 반포동에 위치한 서울고속버스터미널이 49년만에 대대적인 재개발을 맞이한다. 서울시는 최근 신세계백화점 자회사인 신세계센트럴시티가 제안한 재개발 계획안을 사전협상 대상으로 선정했으며, 터미널 부지를 최고 60층 규모의 주상복합 빌딩으로 탈바꿈시키는 방안이 추진되고 있다. 터미널은 지하로 이전해 교통 혼잡 해소에 기여하며, 지상에는 60층 규모의 주거·편의·문화시설이 복합 조성될 예정이다. 서울고속버스터미널이 들어선 부지 면적은 약 8만7,111㎡로, 1976년에 완공된 이래 2017년과 2020년에 보수·리모델링을 거쳤지만 시설 노후화와 버스 4,000여대 운행에 따른 교통 및 미세먼지 문제로 인근 주민들의 불편이 지속되어왔다. 이곳의 공시지가는 약 1조원에 달하는 등 부동산 가치가 매우 높다. 이번 재개발로 터미널을 지하화해 교통 체증을 크게 완화하고, 주상복합 내 다수의 주택 공급으로 서울의 주택 부족 문제에도 대응할 전망이다. 신세계센트럴시티는 70.49%의 지분을 보유한 최대 주주이며, 천일고속(16.67%), 동양고속(0.17%) 등이 주요 주주로 알려졌다. 민간과 공공이 함께 추진하는 사전협상 제도를 통해 도시계획 타당성과 공공 기여 방안을 협의 중이며, 3개동 이상 건물을 세울 수 있도록 부지를 획지별로 분할하는 방안도 검토되고 있다. 서울시는 이번 재개발을 통해 '두 마리 토끼'를 잡는다는 전략이다. 즉, 교통 체증 감소와 주택 공급 확대라는 사회적 과제를 동시에 해결한다는 계획이다. 신세계 그룹의 부동산 개발 역량과 서울시의 도시계획 지원이 맞물려 대규모 복합시설로 거듭날 것으로 기대된다. 이 프로젝트는 도심 재생과 지역 경제 활성화에도 긍정적 영향을 미칠 전망이다. 국내외 사례와 비교하면, 서울 동서울버스터미널의 39층 복합개발(버스 터미널 지하화 및 상업시설 조성)과 유사한 대형 교통 인프라 재개발 모델로, 신세계는 일본 롯폰기 힐즈 같은 글로벌 복합단지 조성 경험을 벤치마킹하고 있다. 재개발이 완료되면 신세계그룹이 운영하는 신세계타운은 서울 서초구 반포 지역의 랜드마크를 넘어 서울시의 핫플레이스로 자리 잡으며, 교통 편의성과 주거 환경이 한층 개선될 것으로 보인다.​ 서울 강남권 내 주요 복합타운들이 국내 굴지의 대기업별 사업영역과 지역 특성에 따라 체계적 정렬을 이루면서 새로운 도시 구도가 형성되고 있다. 서초구 반포 고속터미널역 인근은 신세계그룹 중심 ‘신세계타운’으로 재개발이 진행 중이며, 강남구 삼성역 일대는 현대자동차그룹의 ‘글로벌 비즈니스센터(GBC)’를 중심으로 한 ‘현대타운’, 송파구 잠실역 일대는 롯데그룹이 주도하는 대규모 상업·주거 복합단지 ‘롯데타운’으로 자리매김하고 있다. 현대자동차그룹이 강남구 삼성동에 추진하는 글로벌 비즈니스센터(GBC)는 총 6개 동으로 구성되며, 54층~55층 규모의 초고층 빌딩 3개를 포함한다. 이 단지는 사무실과 전시장, 문화·컨벤션 시설 등 복합용도를 갖추고 있으며, 서울시와의 협의를 통해 약 2조원가량의 공공기여를 약속했다. 1.4헥타르 규모의 대규모 도시숲 조성 계획도 포함해 쾌적한 업무환경을 조성한다. 송파구 잠실 일대 ‘롯데타운’은 롯데월드몰과 롯데월드타워를 중심으로 17개동, 약 1,945가구 주거시설을 포함하는 초대형 복합단지로 구성되며, 2만6,000㎡ 부지에 24만4,000㎡의 연면적을 자랑한다. 명실상부 서울 최상위권 랜드마크로 자리 잡으며, 세계 5위 높이의 롯데월드타워는 문화·상업·레저 공간을 결합해 지역경제 활성화에 크게 기여 중이다.​ 이처럼 서울 강남권 핵심 거점에는 각 그룹의 브랜드와 사업영역이 투영된 맞춤형 복합타운 개발이 집중되며, 지역별 특성과 기업 성장전략이 맞아떨어져 도시경쟁력 향상과 지속가능한 발전을 도모하고 있다. 고속터미널역 ‘신세계타운’, 삼성역 ‘현대타운’, 잠실역 ‘롯데타운’은 각기 다른 영역에서 서울 도시경관과 경제 역동성을 주도하는 대표적 복합개발지로 자리매김 중이다. 서울을 대표하는 이들 3대 복합타운은 앞으로도 부동산 시장과 교통, 문화 인프라 측면에서 중추적 역할을 하면서 글로벌 도시 경쟁력을 강화할 것으로 전망된다.