[뉴스스페이스=이종화 기자]
<편집자주> 지금 이순간에도 강남으로의 이주를 꿈꾸며 ‘강남 환상’ 혹은 '강남의 찐가치'에 사로잡혀 있는 비강남 사람들에게 진실된 모습을 알리고자 한다. 때론 강남을 우상화하고, 때론 강남을 비화하는 것처럼 느껴질 지도 모르지만, 언젠가 강남의 가치가 급등해 비자를 받아야하는 시대가 올 수도 있겠다는 생각에서 '강남VISA'라 명명한다. 나아가 강남과 강북간의 지역디바이스를 극복하는데 일조하고 이해의 폭을 넓혀 허상도 파헤치는 계기가 되었으면 하는 바람이다. 한 개인의 사적인 의견이니 오해없이 그냥 가볍게 즐겨주길 바란다.
서울에서 한강을 기준으로 크게 부촌을 상징하는 강남과 중산층지역 강북으로 양분하듯, 강남지역에서도 또 다시 강남과 강북으로 나뉘는 세태가 등장한데 이어 강남·서초지역 국내 최고급 아파트내에서도 동에 따라 또 다시 강남, 강북으로 나뉘고 있어 눈길을 끈다.
서울 강남권 아파트 시장에서 ‘강남’과 ‘강북’의 경계는 더 이상 한강이나 테헤란로 같은 대로(大路)에만 국한되지 않는다.
최근에는 같은 단지 내부에서도 도로 인접, 동 배치, 평형 구성, 조망권, 소음 등 다양한 요소에 따라 ‘강남동’과 ‘강북동’으로 불리는 미세한 ‘단지 내 구획화’ '공간 나누기' 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다.
테헤란로 경계, 테남 vs 테북
크게 한강을 기준으로 강남, 강북으로 나뉜 서울은 강남지역에서도 테헤란로를 기준으로 또다시 강남, 강북으로 나뉜다. 테헤란로는 강남구의 심장부를 동서로 가로지르는 대로로, 강남역에서 삼성역까지 이어지는 약 3.5km 구간이다.
이 도로를 기준으로 남쪽이 ‘테남’, 북쪽이 ‘테북’으로 불린다. 테남에는 도곡동, 대치동, 개포동, 일원동 등이, 테북에는 압구정동, 청담동, 신사동, 반포동, 잠원동 등이 속한다.
테헤란로 남쪽, 즉 테남 지역은 1980~2000년대 중반까지 강남권 아파트 시장의 중심지였다. 타워팰리스로 대변되는 도곡동, 대치동 은마아파트, 도곡렉슬, 개포주공 등은 ‘강남 8학군’의 상징이자, 교육·입지 프리미엄을 등에 업고 강남 아파트 시세를 이끌었다. 당시만 해도 ‘강남 아파트=테남’이라는 공식이 통했다.
테북의 부상, 강남 대장주의 '세대교체'
테헤란로를 경계로 한 테남과 테북은 부의 형성 방식, 교육관, 주거 환경, 문화와 라이프스타일까지 확연히 구분된다. 테북은 대를 잇는 전통 부자와 자유로운 교육관, 테남은 신흥 부자와 강한 교육열, 실용적 성취지향성이 대표적 특징이다.
하지만 2010년을 전후해 래미안퍼스티지와 반포자이로 대변되는 반포동과 전통부촌 압구정동, 청담동의 가치가 급등하며 테북지역이 강남의 상급지로 부상했다.
이 같은 변화의 배경에는 한강 조망권, 대규모 재건축·재개발, 고급화 경쟁, 그리고 삼성물산의 래미안, GS건설의 자이, 현대건설의 디에이치와 힐스테이트, DL이앤씨(대림건설)의 아크로 등 브랜드 아파트의 신축 프리미엄이 복합적으로 작용했다.
래미안퍼스티지 도로 사이에 두고 강남동 vs 강북동
여기서 그치지 않고 강남권 서초구 반포지역 특정아파트 내에서도 강남과 강북이 나눠지고 있다.
반포동 래미안퍼스티지는 28개동, 총 2444세대의 대규모 단지로, 반포대로와 인접한 입지, 고급 커뮤니티, 대형 인공호수 등으로 유명하다. 하지만 단지 내부를 동서로 가로지르는 도로를 기준으로 남쪽과 북쪽의 분위기와 가치가 뚜렷이 갈린다.
단지 중간을 동서로 가로지르는 도로를 사이에 두고 강남동, 강북동으로 나뉜다. 남쪽지역 아파트동들은 50평대 이상의 대형평수들이고, 단지 중앙부에 위치해 상대적으로 조용하고 한적하다. 풍부한 녹지와 커뮤니티 시설 접근성이 뛰어나 거주 만족도가 높다. 특히 121동, 122동, 123동, 124동은 래미안퍼스티지에서도 더 높은 곳에 위치해 있을 뿐만 아니라 60~80평대 평형만으로 구성된 초호화, 고급동으로 통한다.
반면 북쪽지역 아파트동들은 20~30평대 중소형 평형이 주를 이루고, 도로변에 인접해 소음이 상대적으로 크다. 교통 접근성은 좋지만, 조망권과 쾌적성 면에서는 남쪽에 비해 아쉬움이 있다.
실제로 래미안퍼스티지는 서울시의 중소형 평형 의무 건축 규정으로 인해 전체 세대수의 60%가 25~34평형 중소형으로 구성돼 있는데, 이들 대부분이 북쪽에 집중되어 있다. 이처럼 같은 단지 내에서도 ‘남쪽=조용한 대형 평형, 북쪽=소음 있는 중소형 평형’이라는 구도가 고착화되면서, 실거래가와 선호도에서도 차이가 벌어지고 있다.
래미안 원베일리, 北베일리 vs 南베일리…동일평형에서도 동위치·한강조망 따라 20억원 가격차
국내 최고가 아파트인 반포동 래미안 원베일리(23개동, 2990세대) 아파트 내부에서도 강남동과 강북동으로 또 다시 나뉘어진다. 실제로 래미안원베일리는 한강 조망권과 커뮤니티, 브랜드, 입지 등으로 강남권 일반아파트 중 최고가를 기록하고 있지만, 동별·라인별로 가격 격차가 심화되고 있다.
단지의 북측 동(이른바 강남동, 북베일리)은 한강에 인접해 한강조망권을 확보한 동이 많고, 상대적으로 대형 평형 위주로 구성되어 있다. 반면 남측 동(강북동, 남베일리)은 도로변과 상가에 인접해 소음이 크고, 중소형 평형이 주로 배치되어 있다. 당연히 실거래가, 임대료, 전세가 등에서도 차이를 낳는다.
101동, 102동, 104동, 122동, 123동처럼 한강에 인접해 있는 강남동은 한강 조망, 조용한 환경, 프라이빗한 커뮤니티 접근성 등으로 프리미엄이 크게 붙는 반면, 111동, 113동, 114동처럼 역과 가깝고 생활이 편리한 상가동인 이른바 강북동은 교통 접근성은 뛰어나지만, 소음과 조망권, 평형 구성에서 차별화가 발생한다. 같은 아파트, 같은 평형내에서도 한강조망여부에 따라 15억원에서~20억원까지 가격차가 벌어진다.
래미안원베일리 84㎡ 중에서도 한강변에 위치해 파노라마뷰가 나오는 동의 매물은 70억원에 거래됐으나, 동일평형 다른 매물은 50억원~60억원에 거래됐다.
3400세대 반포자이, 상가자이 vs 사평자이 vs 경부자이
반포자이(44개동, 3410세대) 내에서도 위치에 따라 상가자이, 사평자이, 경부자이 등으로 나뉜다.
고속터미널역 근처에 위치하며 상가가 가까운 동들은 상가자이, 경부고속도로와 인접해 소음과 먼지가 많은 쪽은 경부자이, 사평대로 쪽에 인접해 9호선 사평역과 가까운 동들은 사평자이라고 부른다.
이런 현상은 반포동만의 이야기가 아니다.
강남구 대치동·도곡동에 위치한 대치 아이파크, 도곡렉슬 등 대단지에서도 평형, 동 배치, 단지 내 경사 등으로 내부 선호도가 명확하게 나뉜다. 예를 들어 도곡렉슬은 남쪽 대형 평형과 북쪽 중소형 평형, 단지 내 경사로에 따라 조망권과 일조권, 소음 등에서 차이가 발생한다. 대치동 부센트레빌 등도 대형 평형 위주 동과 중소형 동이 명확히 구분된다.
압구정 현대아파트 역시 한강변 동과 내륙 동, 대로변 동과 조용한 동 등으로 선호도가 갈린다. 여의도 시범아파트도 한강 조망권 유무, 도로변 소음, 평형 크기 등으로 내부 선호도와 가격이 차이난다.
양재천 경계로 양남 vs 양북…구룡산·대모산 경계로 산북 vs 산남
같은 강남지역에서도 하천이나 산을 경계로 또다시 강남, 강북으로 나뉘기도 한다.
양재천을 기준으로 양남, 양북으로도 나뉜다. 양남에는 개포동, 일원동이 위치해 있고, 양북에는 도곡동, 대치동이 위치해 있다.
또 양남지역에서도 구룡산과 대모산을 기준으로 산북과 산남으로 또 나뉜다. 산북에는 수서동, 일원동이 있으며, 산남에는 자곡동, 율현동, 세곡동이 있다.
반포동 공인중개업소 A대표는 "서울 강남권을 중심으로 아파트 단지 내부에서도 ‘강남’과 ‘강북’, ‘남동’과 ‘북동’ 등 미세한 구획화와 격차가 심화되고 있다"며 "한강 조망유무, 단지 내 도로, 평형, 소음, 뷰 등 다양한 요소가 복합적으로 작용해 동별, 라인별로 실거래가와 선호도가 갈리고, 이는 곧 부동산 시장의 새로운 격차로 이어진다"고 분석했다.
이어 "신축아파트에서는 이미 이런 트렌드가 가속화되고 있으며, 앞으로 재건축·재개발이 이뤄질 서울 주요 단지에서도 이러한 ‘내부 구획화’ 현상이 더욱 뚜렷해질 전망이다"고 강조했다.
