2025.02.10 (월)

  • 구름조금동두천 1.3℃
  • 맑음강릉 3.7℃
  • 구름조금서울 2.4℃
  • 구름많음대전 2.3℃
  • 맑음대구 4.1℃
  • 맑음울산 4.2℃
  • 구름많음광주 2.1℃
  • 맑음부산 6.6℃
  • 구름많음고창 0.7℃
  • 구름조금제주 6.3℃
  • 구름조금강화 0.1℃
  • 구름많음보은 -0.2℃
  • 구름많음금산 1.4℃
  • 구름조금강진군 2.8℃
  • 맑음경주시 3.9℃
  • 맑음거제 5.1℃
기상청 제공

Opinion

[강남비자] 강남 집값은 왜 비쌀까…'교통·교육·교류' 못지않은 '깨진 유리창 이론'

교통(交通), 교육(敎育), 교류(交流) 최고의 환경
나가려는 사람 없고, 들어오려는 수요 많아

 

[뉴스스페이스=이종화 기자] 

 

<편집자주> 지금 이순간에도 강남으로의 이주를 꿈꾸며 ‘강남 환상’ 혹은 '강남의 찐가치'에 사로잡혀 있는 비강남 사람들에게 진실된 모습을 알리고자 한다. 때론 강남을 우상화하고, 때론 강남을 비화하는 것처럼 느껴질 지도 모르지만, 언젠가 강남의 가치가 급등해 비자를 받아야하는 시대가 올 수도 있겠다는 생각에서 '강남VISA'라 명명한다. 나아가 강남과 강북간의 지역디바이스를 극복하는데 일조하고 이해의 폭을 넓혀 허상도 파헤치는 계기가 되었으면 하는 바람이다. 한 개인의 사적인 의견이니 오해없이 그냥 가볍게 즐겨주길 바란다.

 

서울에서 강남이 강북보다 집값이 비싸다. 왜 비쌀까?

 

서울 강남과 강북 아파트의 가격 차이는 경제학적 이론으로 설명할 수 있는 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용한 결과다. 흔히 강남을 '3교', 즉 교통(交通), 교육(敎育), 교류(交流)측면에서 다른 지역보다 비교우위에 있는 공간, 탁월한 가치를 지니고 있기 때문에 가격방어선이 탄탄하다는 설명이 지배적이다. 

 

수요와 공급에 따른 시장가격의 대원칙외에 왜 강남이 비싼지, 왜 다른 곳마다 가격저항선이 탄탄한 지를 경제학측면과 학술적 개념(이론)으로 알아봤다. 

 

일반적으로 강남 부동산이 비싼 이유는 우선 '수요와 공급의 불균형' 때문이다. 강남은 오랫동안 학군, 인프라, 일자리 접근성 등에서 뛰어난 입지를 유지해 왔다. 이러한 요소들은 강남 아파트에 대한 강한 수요를 창출하지만, 반면 공급이 제한되어 있어 높은 가격을 유지한다는 이론이다.

 

둘째는 '기대이론과 자산 가격 결정' 이론이다. 기대이론에 따르면, 부동산은 미래의 가치 상승 기대가 클수록 현재의 가격이 높아진다. 강남은 높은 교육 수준, 문화시설, 교통 편의성이 뛰어나기 때문에 향후 자산 가치의 상승 가능성에 대한 기대가 크다. 이러한 기대가 강남 아파트의 프리미엄을 형성하고, 수요가 지속적으로 증가하게 만드는 요인이다.

 

셋째는 '사회적 자본과 네트워크 외부성'이다. 강남 지역은 자산 가치 상승의 네트워크 효과가 강하게 작용하는 대표적인 사례다. 즉 부유층이 밀집한 지역으로서 입주자들간 경제적 지위와 사회적 네트워크 형성이 자산 가치를 더욱 상승시키는 원동력이 되기 때문이다. 즉 부유층이 모여 있는 환경 자체가 강남 지역의 부동산 가치를 지속적으로 높이는 역할을 한다.

 

이로 인해 강남의 아파트는 단순 주거지 이상의 사회적 상징성을 가지며, 부동산 가격에도 이들간의 커뮤니티 형성비용이 반영됐기 때문이다. 성인 뿐만 아니라 미취학, 초등생, 중고생등의 학군에서도 동년배간 커뮤니티를 어릴때부터 형성시켜주려는 부모욕구로 인해 높은 프리미엄을 형성한다.

 

넷째는 '정부 부동산 정책으로 인한 규제의 역설'이다. 부동산 투기 방지 차원에서 강남 지역은 다주택자 양도소득세, 보유세(재산세와 종합부동산세)등 강력한 규제를 받고 있으며, 이는 강남 주택 보유 비용을 높이는 요인으로 작용한다. 하지만 정부의 강력한 규제에도 불구하고, 강남의 특수한 입지 조건으로 인해 오히려 강남 주택의 희소성이 높아져 가격 상승 압력이 지속된다.

 

다섯번 째는 '지리적 요소와 교육 인프라'를 꼽을 수 있다. 강남 지역은 우수한 교육기관과 학군으로 유명하다. 강남 학군에 대한 선호는 전통적으로 강한데, 이는 부모들이 자녀 교육을 위해 강남 아파트에 거주하려는 수요를 지속적으로 발생시키고 있어서다.

 

또 사통팔달(四通八達)의 입지로 어디든 이동이 편한 교통환경적 요소도 강남의 가격을 확실하게 지켜주는 요인으로 작용한다. 부동산 가격상승의 불변의 원칙인 '직주근접'도 강남집값 견인의 중요요인이다. 우리나라를 대표하는 대기업과 주요기업들의 본사 대부분이 강남에 포진하고 있어서다. 판교, 분당, 마곡의 부동산 가격 역시 직장 접근성이 크게 작용했다.

 

 

여기서 특이한 점은 위에 언급한 일반적인 경제학자들의 이론 외에 '깨진 유리창 이론(Broken Windows Theory)'같은 다소 특별한(?) 개념이 강남을 더욱 강남답게 만들어 준다는 점이다.

 

이 이론은 흔히 범죄심리학과 도시관리에서 사용하는 개념이지만, 강남과 강북 아파트 가격 차이의 일부를 설명하는 데도 적용할 수 있다. 즉 환경이 혼잡하거나 무질서하면 범죄와 부정적인 사회적 행동이 늘어날 가능성이 높아진다는 이론이다.

 

이 이론은 1982년 미국의 범죄학자 제임스 Q. 윌슨(James Q. Wilson)과 조지 L. 켈링(George L. Kelling)이 공동으로 발표한 논문 '깨진 유리창(Broken Windows)'에서 처음 제시됐다.

 

즉 작은 무질서의 영향으로 건물의 유리창이 깨진 채로 방치되면, 이는 그 건물이 관리되지 않고 있다는 신호로 작용해 추가적인 파손이나 범죄를 유발할 수 있다는 설명이다. 작은 무질서를 방치하지 않고 즉각적으로 해결함으로써 사회적 규범이 유지되고, 더 큰 범죄를 예방할 수 있다는 주장이다. 

 

이 개념은 이후 도시 관리와 범죄 예방 전략에 큰 영향을 미쳤다. 특히 1990년대 뉴욕시 경찰국장으로 재임하며 '깨진 유리창 이론'을 적용한 정책을 추진한 윌리엄 브래튼(William Bratton)은 뉴욕시의 범죄율 감소에 큰 기여를 한 것으로 평가했다.

 

건물의 외관과 환경적 상태는 그 지역의 사회적 질서와 가치에 대한 신호로 작용한다. 강남 지역은 정돈된 환경과 고급스러운 이미지 유지에 많은 자원이 투입되고 있으며, 높은 수준의 관리가 이루어진다. 이로 인해 강남의 아파트와 지역 전체가 더욱 안전하고 질서 있는 환경으로 인식되며, 이는 자산 가치에 긍정적 영향을 미친다.

 

강남지역에서는 깨진 유리창은 물론이고 공용현관의 파손, 커뮤니티공간, 아파트 주차장 등 공용공간에서의 다양한 문제점이 생기면 몇일을 넘기지 않고 바로 수리되거나 교체된다. 이러한 복구비용을 위해 강남사람들은 장기수선충당금을 아끼지 않는다. 반면 강남외 일부 지역에서는 복도의 유리창, 공용공간의 파손이 있어도 나의 비용이 들어가는 것을 꺼려 그대로 방치해 두는 경우가 많다.

 

강남사람들은 이런 선순환적인 가치상승이 결국 아파트 가격에도 반영되며, 지역 사회의 공동 가치가 구축된다는 점을 구성원들이 모두 인지하고 있는 것이다.

 

외부인의 엄격한 출입통제, 보안카메라 설치와 24시간 순찰인력을 배치해 범죄를 사전에 예방하고, 주민들이 주도하는 환경 보호와 안전 캠페인 등의 커뮤니티 프로그램이 결국 강남가치 상승을 불러오는 사회적 자본으로 구축된다는 것을 아는 것이다.

 

또 쓰레기 무단 투기를 방지하기 위해 CCTV를 설치하고, 정기적인 청소와 시설물 점검을 실시해 단지 내 환경을 개선하는 노력, 엘리베이터 고장이나 공용 시설의 낙서 및 파손시 즉각적인 보수와 교체 활동, 정기적인 플리마켓 및 주민 운동회, 환경 미화 활동 등을 통해 주민 간의 유대감 강화등도 강남 집값의 보이지않는 주요 요인들이다.

 

강남의 한 부동산중개업 관계자는 "조직에서도 사소한 규정 위반을 묵인하면 더 큰 비윤리적 행위나 부정행위로 발전할 수 있듯이  작은 무질서나 방치가 더 큰 문제로 발전하지 않도록 주의와 관리가 필요함을 보여준다"며 "강남 집값은 하루아침에 이뤄진 게 아니다. 주민들의 보이지 않는 노력과 거주민 동네에 대한 애착이 사회적 자본으로 구축된 결과물"이라고 설명했다.

배너
배너
배너

관련기사

93건의 관련기사 더보기


[Moonshot-thinking] 공장으로 간 주주총회, 진화하는 도심 오피스

역사상 가장 큰 규모의 부의 이전이 시작되고 있다. 하버드의 젊은 졸업생들이 주목하는 것은 화려한 테크 스타트업이 아니다. 그들의 시선은 은퇴를 앞둔 베이비부머 세대가 운영하는 ‘지루하고 낡은’ 전통 산업을 향한다. 수천억 원대 매출을 올리는 이들 산업은 세대교체의 기로에 있다. 거대한 물결은 도시의 심장부, 상업용 부동산 시장에도 예기치 못한 변화를 몰고 온다. 한때 도시의 활력과 번영을 상징하던 화려한 오피스 빌딩은 ‘빈 둥지 증후군’을 앓고 있다. 코로나19 이후 재택근무 혹은, 하이브리드 근무가 일상에 스며 들었다. 도심의 오피스 빌딩은 정체성을 잃은 채 표류하고 있다. 그런데 최근 산업 지형도 변화는 빈 둥지에 뜻밖의 기회를 제시한다. 얼마전 원티드 HR 컨퍼런스에서 발표된 통계는 주목할 만하다. 우리나라의 스타트업 생태계가 IT 중심에서 제조업 기반으로 전환되는 양상이다. 우주, 항공, 로봇, 2차 전지 등 제조업 기반 스타트업들이 투자 시장의 중심축으로 부상하고 있다. 이를 상징적으로 보여주는 사례가 있다. 얼마전 한 유망 스타트업이 도심 호텔이나 컨벤션 센터가 아닌, 공장 현장에서 주주총회를 열었다. 단순한 장소 선정의 문제가 아니다. 스타트업

[Moonshot-thinking] 푸른 뱀이 이끄는 공간 혁신…데이터로 본 2025 인테리어 풍경

지난해 여름, 한 지하 커피숍에 들어섰을 때의 경험이 생생하다. 들어서자마자 펼쳐진 초록빛 벽면의 수직정원, 자연광이 스며드는 창가의 나무 의자, 그리고 공간 곳곳에 배치된 자연 소재의 가구들. 그 순간 실내 지하에 있으면서도 숲 속에 있는 듯한 착각에 빠졌다. 2025년 상업용 시설 인테리어의 변화를 예고하는 징후다. 공간은 단순한 기능적 구조물이 아니다. 살아있는 유기체이자 사용자 감성을 자극하는 예술 작품이다. 알스퀘어디자인의 최근 연구는 이러한 변화의 핵심을 'NATURE+'라는 키워드로 집약한다. 여기서 'NATURE+'는 단순한 자연 모방을 넘어 기술과 자연의 융합, 지속가능성, 감성적 경험을 포괄하는 개념이다. 자연친화적 디자인과 첨단 기술의 결합을 통해 인간과 환경, 기술이 조화롭게 공존하는 공간 혁신을 의미한다. 현대백화점 여의도점의 '사운드포레스트'는 이러한 트렌드의 대표적 사례다. 실내 수직 정원과 자연광을 통해 도심 속 휴식 공간을 구현했다. SK디앤디 을지로 타워는 대형 그린 오피스로 업무 공간의 새로운 기준을 제시했다. 특히 이곳은 옥상 정원과 실내 정원을 연계해 직원들의 웰빙을 고려한 공간 설계를 선보였다. 주목할 변화는 기술과 자

[Moonshot-thinking] 10조의 실험, 데이터가 그려낸 부동산 시장의 청사진

"지난해 초만 해도 매수자 찾기가 힘들었죠. 요즘은 실데이터 분석을 토대로 투자를 결정하는 매수자가 제법 생겼어요." 서울 강남구의 한 중개업소 대표 A씨의 말이다. 불확실성이 큰 부동산 시장에서 객관적 데이터를 기반으로 한 의사결정이 트렌드로 자리 잡고 있다. 변화의 핵심에는 데이터 기반의 시장 분석이 있다. 과거 부동산 시장이 개인의 경험과 직관에 의존했다면, 객관적 데이터를 통한 의사결정이 표준이 되어 가고 있다. 국내에서도 상업용 부동산 데이터 솔루션이 도입된 것이 이러한 흐름을 반영한다. 주목할 만한 것은 데이터 기반 의사결정이 가져온 구체적인 성과다. 지난해 3분기 성수동 오피스 투자를 결정한 B자산운용사의 사례가 대표적이다. IT 기업들의 확장 이전 수요와 인근 재개발 계획에 대한 빅데이터 분석이 투자 결정의 핵심이었다. 실제로 6개월 만에 시장 예상을 뛰어넘는 성과를 거뒀다. 시장 데이터는 상황을 정확히 짚어낸다. 알스퀘어 애널리틱스에 따르면 지난 3분기 지식산업센터 매매지수는 전분기 대비 3.1% 상승했다. 오피스 매매지수는 486.0포인트를 기록하며 2년 전 최고치에 근접했다. 이러한 객관적 지표는 시장 참여자의 합리적 판단을 돕는다. 프롭

[마음공간] 빈 수레는 요란하지 않더라…방치된 대형마트 카트 단상

정말 간만입니다. 어렴풋한 기억으론 한 10년쯤 됐나 아니 그 정돈 아니겠지라고 여겼는데 세어보니 맞는 듯 합니다. ​작일 와이프랑 운동도 할 겸 도보로는 약 45분 정도 소요되는 이마트에 다녀왔습니다. ​사실 멈춘 손목시계 약(배터리)을 갈아 끼우려고 가는 것인데 굳이 운동에 의미부여하며 우리 부부는 차가 아닌 걸음을 택했습니다. ​쿠팡, 마켓컬리에 익숙해져 버린 지금 시대에 오프라인 매장을 찾는 것은 정말 전설의 구닥다리가 된 모양새더라구요. ​얼리어답터도 아니고 정작 디지털노매드도 아니지만 몇번의 클릭질과 앱결제에 익숙해진 제 몸뚱아리는 젋을 때 그렇게 찾고 또 찾았던 이 마트를 그동안 외면했습니다 추억팔이도 아니고 복고를 논하고자 함도 아니고, 애뜻하게 손을 잡고 눈 마주쳐가면서 가진 않았지만, 아이들 한 창 키울 때 소아과도 가고, 장도 보고, 이발도 시키고, 일주일치 먹거리를 장만하던 그때가 아련하게 떠올랐습니다. 내일이 입춘이죠? 그래서인지 아지랑이 스멀스멀은 아니었지만 햇살은 비교적 따사로웠고 충분히 걸을만한 날씨라 이래저래 모든 게 좋았습니다. 도착한 후 그래도 걸었다고 송골송골 맺은 땀방울을 닦아낸 채 에스컬레이터에 올랐는데 그때 제 눈을

[내궁내정] 멀미의 모든 것…발생 이유·약 성분·판매량·新연구·AI와 VR

[뉴스스페이스=김혜주 기자, 이종화 기자] <편집자주> 유튜브, 인스타 등에서 활동하는 인플루언서들이 '협찬을 받지 않았다', '광고가 아니다'라는 사실을 보이기 위해 "내 돈 주고 내가 샀다"라는 뜻의 '내돈내산'이라는 말이 생겼다. 비슷한 말로 "내가 궁금해서 결국 내가 정리했다"는 의미의 '내궁내정'이라고 이 기획코너를 명명한다. 우리 일상속에서 자주 접하고 소소한 얘기거리, 궁금증, 호기심, 용어 등에 대해 정리해보는 코너를 기획했다. 멀미는 왜 생기는 걸까. 어떤 사람들이 주로 멀미가 생기나. 요즘엔 왜 멀미환자가 없나. 멀미약의 성분과 원리는. 어릴때 차를 많이 타면 멀미가 안생기는 이유 등 멀미에 대한 모든 것을 알아봤다. 1. 멀미가 발생하는 이유 멀미는 주로 시각, 전정기관(내이의 평형 감각), 고유수용감각 등 신체의 여러 감각 기관이 전달하는 정보의 불일치로 인해 발생한다. 예를 들어, 차량 내부에서 책을 읽거나 스마트폰을 볼 때 눈은 정지 상태를 인식하지만, 전정기관은 움직임을 감지한다. 이러한 감각 정보의 불일치로 인해 뇌가 혼란을 겪으며 멀미 증상이 나타나는 것이다. 멀미에 대한 민감도는 개인마다 다르며, 유전적 요인이 영향

[마음공간] 개똥밭에 굴러도 이승이 낫다? 맞다!

“너무 지리멸렬하고 이럴 바엔 정말 죽는게 나을 듯…” 이런 말 우리 아주 무심코 한두 번. 아니 여러 번 나도 모르게 사실 알고도 외쳤던 적이 많으실 줄로 압니다. 삶과 죽음. 이 단순 명료한 과업은 한글자 두글자로 이뤄졌지만 가장 근원적인 사고에 대한 고찰이며, 정답을 두고 평생을 고뇌하며 이어가는 과정이 인생입니다. <쇼펜하우어 인생수업>(쇼펜하우어 저 / 김지민 엮음, 주식회사 하이스트그로우) 그 28 번째 주제는 ‘현생은 감사하고 소중한 것이다’ 입니다. 혹시 다음 생을 믿으시나요? 전생이 있다고 보시나요? 믿고 계신 종교적 관점에서 이 질문에 대해 어찌 생각하시나요? 모 지상파 인기 프로그램인 ‘꼬꼬무‘처럼 관련 질문은 풀다 보면 한도 끝도 없겠죠. 개똥밭에 굴러도 이승이 낫다는 속담적 의미를 말하는 것은 결코 아닌 듯 하며 이번 챕터가 전달코자 하는 바는 요즘 용어로 ’아보하’를 말하는 것 같습니다. ‘우리는 아름다운 날들을 눈치채지 못한 채 그냥 지나쳐 보내다가 나쁜 날들이 올 때가 되어야만 그것들이 다시 돌아오기를 바란다’라고 쇼펜하우어 형님께서 말씀하십니다. 이 분 정말 염세주의자 맞나요? 읽다보면 오히려 ‘페시미스트’가 아닌 ‘

[마음공간] 오뚝이가 답이다…다시 일어선다는 것

무심코 짜먹는 케첲 그리고 마요네스에 그려진 모양 '오뚜기' 브랜드가 갑자기 눈에 띄었습니다. 하루에도 알게 모르게 지나가면서 식당에서도 봤을 법한 그 캐릭터, 바로 ‘오뚝이‘ 입니다. 추억을 짚어보니 어렸을 적 갖고 놀던 장난감 중 오뚝이가 없던 집은 거의 없었던 것 같습니다. 국민 장난감이라고 해도 과언이 아닌 이 물건이 요즘은 찾아보기 쉽지 않네요. 넘어 뜨리고, 손으로 짓누르고, 발로도 잠깐 밟아봐도 일어서던 그 친구. 수평하지 않은 장소에 둬도, 달리다가 떨어뜨려도 곧잘 벌떡 원래자리를 찾는 그 녀석. 그렇습니다. 수십번 넘어져도 원상회복 하며 방긋 웃음을 날려주던 손안의 장난감은 지금 생각해보니 리셋의 대명사가 아닐 지 싶습니다. <쇼펜하우어 인생수업>(쇼펜하우어 저 / 김지민 엮음, 주식회사 하이스트그로우) 그 27번째 주제는 ‘다시 일어선 사람에게 영광이 주어진다’ 입니다. 언제나처럼 주제문 자체는 깊게 와닿지는 않았습니다. 그래서 제 엄지와 검지에 힘을 줘가며 책장을 넘겨보니 이내 쇼펜하우어 형님의 주옥같은 해석이 파고들었습니다. ‘흔히 목표를 끝내 이뤘을 때 최상의 기쁨을 느낄 수 있을 거란 착각을 하지만 사실 결과 이전 다가서는

[강남비자] 강남 집값은 왜 비쌀까…'교통·교육·교류' 못지않은 '깨진 유리창 이론'

[뉴스스페이스=이종화 기자] <편집자주> 지금 이순간에도 강남으로의 이주를 꿈꾸며 ‘강남 환상’ 혹은 '강남의 찐가치'에 사로잡혀 있는 비강남 사람들에게 진실된 모습을 알리고자 한다. 때론 강남을 우상화하고, 때론 강남을 비화하는 것처럼 느껴질 지도 모르지만, 언젠가 강남의 가치가 급등해 비자를 받아야하는 시대가 올 수도 있겠다는 생각에서 '강남VISA'라 명명한다. 나아가 강남과 강북간의 지역디바이스를 극복하는데 일조하고 이해의 폭을 넓혀 허상도 파헤치는 계기가 되었으면 하는 바람이다. 한 개인의 사적인 의견이니 오해없이 그냥 가볍게 즐겨주길 바란다. 서울에서 강남이 강북보다 집값이 비싸다. 왜 비쌀까? 서울 강남과 강북 아파트의 가격 차이는 경제학적 이론으로 설명할 수 있는 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용한 결과다. 흔히 강남을 '3교', 즉 교통(交通), 교육(敎育), 교류(交流)측면에서 다른 지역보다 비교우위에 있는 공간, 탁월한 가치를 지니고 있기 때문에 가격방어선이 탄탄하다는 설명이 지배적이다. 수요와 공급에 따른 시장가격의 대원칙외에 왜 강남이 비싼지, 왜 다른 곳마다 가격저항선이 탄탄한 지를 경제학측면과 학술적 개념(이론)으로 알

[마음공간] 나는 움직인다…고로 존재한다

지금 이 글을 접한 당신, 최소한 손가락으로 스마트폰을 만지작 거리고 계시거나, 런닝머신 위에서 뛰시거나, 숟가락과 젓가락을 오가며 식사중에 계실 지 모르겠습니다. 잠을 자고 있는 것이 아니라면 (이 때도 무의식적으로 뒤척거리겠으나 말이죠) 최소한의 ‘움직임’이 있을 것이라고 생각합니다. 그렇습니다. 손 끝 하나 발가락 하나 움직이기 싫고 피곤함이 몰려와 뻗어 자고 싶을 때가 있긴해도 사람이라면 누구나 ‘활동’이란 것을 하기 마련입니다. <쇼펜하우어 인생수업>(쇼펜하우어 저 / 김지민 엮음, 주식회사 하이스트그로우) 그 26번째 주제는 ‘인간에게는 활동하고자 하는 욕망이 있다’ 입니다. 간만에 살쪄서 안아프지만 제 무릎을 딱 하고 쳤습니다. 요 몇일 동안 사실 사무실과 집을 오가며 날도 춥고 마음도 무거운 요즘, 그냥 조용히 있고 싶었습니다. (움직이고 싶지 않았단 말이겠죠) 하지만 어인 일인지 움직이지 않으려 마음 먹을수록 몸은 움직이길 원했습니다. 참으로 아이러니하게 말이죠. 편안한 쇼파에 몸을 기대고 넷플릭스 한편이 좋았지만, 교회 갔다 빵집에 들려 무료 쿠폰을 활용해 식빵을 바꿔 집으로 오는 길의 발걸음이 더 좋았습니다. 쇼펜하우어 형님이