[뉴스스페이스=최동현 기자] 2025년 상반기, 서울 부동산 시장이 또 한 번 신기록을 썼다.

서초구 반포동 래미안원베일리 전용 59.96㎡(29층)가 2월 24일 실거래가 40억5000만원에 매각되며 국내 소형아파트 매매가 중 사상 처음으로 ‘40억대’ 문턱을 넘어 선데 이어 7월까지 강남권에서 20평대 소형아파트가 40억원선에 다수 거래된 사실이 확인돼 초고가 아파트 시장의 중심이 명확히 ‘소형·신축’으로 이동하는 양상이다.

국토교통부 실거래가시스템, KB국민은행, 각 부동산 정보포털(호갱노노, 네이버부동산 등) 확인 결과, 강남구·서초구 반포권 아파트 단지 내 20평대 주요 평형 최고 실매매가는 다음과 같다.

반포원베일리 59.96은 43억(12층), 42억(26층), 41억(3층), 40.5억(29층)에 거래됐다. 반포래미안퍼스티지 59.96은 40억(계약 소수), 추정시세 34억~40억 2025년 상반기에 거래됐다. 반포센트럴자이 59.97은 35.3억(3월),반포자이 59.98은 34억(3월)을 기록했다. 

‘40억+α’ 매매는 반포원베일리가 신호탄을 쏘았고, 래미안퍼스티지 등도 40억대 계약 성사가 잇따르고 있다. 반포자이는 59.98㎡ 기준 올해 3월 실거래가 34억원 기록 후, 올해 추가 35억대 돌파 전망이 제기된다.

‘한강 이남’ 11구 평균가 첫 10억원 돌파

KB국민은행 통계 기준 2025년 6월 서울 한강 이남 11개구(강남·서초·송파 등) 소형(60㎡ 이하) 아파트 평균 매매가는 10억1398만원으로 올랐다. 2021년 9월 이후 4년 만에 10억원대 회귀이자 월별 사상 최고치다.

같은 기간 서울 전체 소형 평균가는 8억5350만원으로, 이전 부동산 상승기 기록(2022년 9월 8억5577만원)을 소폭 상회했다.

소형아파트 실수요 ‘러시’와 시장 구조 재편

2025년 상반기 기준 서울 내 6억원 미만 소형아파트 매매건수는 5954건으로, 전년 동기(4336건) 대비 약 37% 증가했다. 2년 전(2022년) 2674건과 비교해 2배 이상 급증한 수치다. 정부의 ‘6·27대책’(주택담보대출 제한)이 시행되면서 대출 규제를 피해 실수요자들이 소형으로 몰리는 ‘풍선효과’가 본격화됐다.

강남권, 특히 반포권역 20평대 아파트의 ‘초고가화’가 소형아파트 전반 가격상승을 견인하고 있으며, 신고가 마지노선을 계속 높이고 있다. 매매가의 급등은 ‘신축 선호’와 실거주 목적, 강남권 입지 프리미엄, 대출 규제, 공급 부족 등 복합적 구조가 원인으로 꼽힌다. 

일부 전문가들은 이 현상이 서울 전체 소형아파트 시장·실거래가 구조 자체를 바꿀 중장기 변곡점이 될 것으로 진단하고 있다.