[뉴스스페이스=최동현 기자] "상업용 부동산의 변신은 무죄" 

코로나19라는 포탄을 맞은 상업용 부동산 시장의 지축이 흔들린 이후, 고정관념이 무너지고 있다. 사무공간이 있던 오랜된 공실에는 MZ세대가 열광하는 리테일 시설이 들어선다. 반면, 업무시설이 꺼려지는 지하나 1층에는 사무공간이 자리 잡는 경우가 늘고 있다.

이지스자산운용은 신도림 디큐브시티 현대백화점을 오피스로 전환하는 작업을 준비 중이다. GRE파트너스자산운용은 서울숲 더샵 엔터식스 왕십리점을 사무공간으로 바꾸기 위해 투자자를 모집 중이다.

2010년 중반까지는 준공된 오피스 저층부에 리테일 비중을 높이는 게 트렌드였다. 최근에는 오히려 반대 현상이 나타난다. 이지스자산운용이 보유한 오토웨이타워는 오피스 저층부 리테일 공간을 공유오피스로 바꿨다. 최근 준공한 여의도 TP타워의 경우, 전체 연면적에서 리테일 비중을 줄여, 지하공간을 개발했다.

지하 시설은 아니지만, 서울 명동 대표 리테일 자산인 ‘눈스퀘어’는 6층에 싱가포르계 공유오피스 ‘저스트코(JustCo)’를 유치했다. 이같이 기존 상가 자리를 사무실로 바뀌는 현상은 자산운용사나 부동산관리회사의 선택과 집중에 기인한 이유가 크다.

리테일의 경우, 트렌드 변화가 오피스보다 빠르고 민감하다. 그래서 자산운용사, 부동산관리회사 등이 MD역할까지 수행하기 힘들기 때문이다.

알스퀘어가 최근 발간한 ‘2024년 1분기 빌딩 임차 트렌드 리포트’에 따르면, 많은 대형 오피스의 공장 및 상업 공간이 업무시설로 용도 대체 중이다. 전통적으로 공장, 상업시설로 쓰인 건물 1층과 지하에 사무실이 자리잡는 경우가 늘고 있다.

지난해 4분기 기준, 서울 오피스 평균 공실률이 전분기보다 0.4% 포인트 떨어진 1.8%를 기록했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 서울 주요 권역의 업무시설 수급 불균형 현상이 지속됐기 때문이다.

최규정 알스퀘어 선임 연구원은 “주요 업무 권역 임대료가 높게 형성돼 부담을 느낀 임차사가 지하층이나 저층부 사무실을 과거보다 부정적으로 생각하지 않는다”며 “임대인 역시, 운영 난이도와 위험이 높은 리테일보다 안정적인 오피스를 선호한다”고 설명했다.

그런데 노후된 오피스 시설에서는 오히려 반대 현상을 보인다. 최근 몇 년간 오피스 공간을 리테일(상업)시설로 전용(轉用)한 모습들을 꽤나 찾아볼 수 있다. 기업들의 임차 매력이 떨어지는 공간을 상가로 전환하며 ‘핫플’이 되기도 한다. 

시청역 인근 유원빌딩 17층에 위치한 ‘커피앤시가렛’, 미아동 강북우체국에 자리 잡은 ‘어니언’, 안국역 인근 가든타워 2층에 있는 편집샵 ‘슬로우스테디클럽 살롱 안국’이 대표적인 예다. 이들은 상업에 유리한 1층이나 지하층이 아닌 기존에 사무실로 쓰이던 공간이나 빌딩 로비에 자리를 잡았다. 브랜드 파워가 있다면 입지에 집착하기보다, 오히려 생소한 위치를 선택해 방문객들에게 재미를 주고 색다른 분위기를 연출하는 것이다.

임대료 부분에서 이득을 보는 부분도 있다. 한국부동산원에 따르면, 지난해 4분기 기준 전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상) 임대료는 1㎡당 1만7500원인 반면, 상가(1층 기준)는 △집합 2만6800원 △중대형 2만5600원 △소규모 1만9400원으로 더 비싸다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “오피스가 리테일로 용도 변경하는 사례는 ‘C급’ 오피스에서 주로 나타난다"며, "임대료가 저렴하고, 연면적이 작은 오래된 오피스로, 리스크를 감수하고, 젊은 세대 사이에 인기있는 리테일 브랜드를 유치해 특색 있는 공간으로 재탄생 시키는 것”이라고 말했다.