[뉴스스페이스=최동현 기자] 상업용 부동산 서비스 시장이 격변하고 있다. 외국계 부동산 서비스 기업들이 주도하던 대형 상업용 부동산 투자 및 매매 자문 시장에 변화의 바람이 분다.

특히 서울의 프라임급 오피스 및 트로피 자산 매매 자문 대부분은 글로벌 대형 회사들이 담당해 왔다. 그러나 최근 토종 기업들의 약진이 두드러진다.

알스퀘어와 젠스타메이트 같은 국내 기업들은 지난해 1000억원 이상의 매출을 올리며 외국계 기업들과 격차를 좁혀가고 있다. 이는 다양한 비즈니스 포트폴리오 확대와 적극적인 시장 개척 노력의 결과다. 고금리 환경 속에서 이들 기업은 성장세를 이어 간다.

반면, 강세를 보이던 CBRE, 존스랑라살(JLL), 쿠시먼앤웨이크필드, 세빌스와 같은 외국계 기업들은 상업용 부동산 거래가 감소한 탓에 매출이 줄어들었다. 고금리 기조에 투자 시장이 위축된 탓이다. 이들 중 다수가 지난해 적자를 기록했다. 존스랑라살(JLL), 쿠시먼앤웨이크필드, 세빌스 등은 2022년과 비교해 지난해 적자로 전환됐다.

외국계 부동산 서비스 회사들은 이러한 경제 상황 속에서도 본질에 집중하거나 서비스 다각화를 통해 불황을 극복하기 위한 전략을 모색 중이다. CBRE코리아는 고금리 상황에서도 5조원에 달하는 딜을 성공시키며 영업이익을 크게 향상 시켰다.

이러한 경쟁 속에서 국내 부동산 서비스 업체와 공인 중개 법인은 주로 각 지역의 중소형 자산 매매 중개를 담당하고 있다. 점차 중대형 시장에서도 입지를 넓혀가고 있다. 

토종 기업들의 성장은 기존 외국계가 독점하던 서울의 프라임급 오피스나 트로피 자산매매 자문 시장에 새로운 기회를 준다. 알스퀘어는 이미 대형 자산의 투자자문 분야에서 주목할 만한 성과를 보이고 있다. 주로 중소형 자산에 쏠렸던 역량을 확대하고 있다. 부동산 임대차를 기반으로 중소형 자산 매입매각, 상업용 인테리어 및 리모델링, PM(자산관리), 리서치 등 분야로 사업을 확장 중이다. 또 데이터를 활용한 상업용 부동산 데이터 분석 서비스 ‘RA’를 개발하며 비즈니스 모델 다각화에 도전 중이다.

알스퀘어는 임대차, 인테리어 등 기존 주요 사업에서 자산관리(PM), 투자자문, 리모델링, 건축 등으로 영역을 확장했다. 전국 물류센터를 전수조사해 서비스 가능 자산을 늘리며 버티컬 확장도 진행했다. 회사에 따르면 2023년 자산관리(PM)와 물류센터 임대차 수주액은 전년보다 각각 922%, 666% 증가했다. 물류센터 과잉 공급과 부동산 PF 위기에 시장이 좋지 못했음에도 괄목할 만한 성과를 거뒀다. 2023년 수주매출은 1754억원으로 전년 대비 약 3.6% 소폭 상승했다.

알스퀘어 관계자는 "인구 20만 이상의 도시 빌딩을 전수조사해 축적된 데이터를 바탕으로, 임대차와 자산관리, 투자자문 뿐 아니라 인테리어, 리모델링, 신축 등 서비스를 제공 중이다"면서 "상업용 부동산 자산의 밸류애드 전략을 구현할 수 있는 기반을 마련 중이다"고 설명했다.

또 다른 토종기업 젠스타메이트는 자산관리와 임대차관리를 맡은 '젠스타메이트'와 물류 사업의 '메이트 플러스', 매매자문 '애비슨영코리아' 등 3개사로 이뤄졌지만, 사실상 하나의 종합 서비스 기업처럼 운영된다.

젠스타메이트의 2023년 매출은 1288억원으로 부동산, 특히 물류센터 자산관리에 강점이 있다. 최근 젠스타메이트는 신임 대표에 최진원 마케팅부문 총괄 부문장을 선임했다. 회사는 임대관리(LM)에 힘을 실으며, 마곡 등지에서 예정된 대규모 오피스 공급에 적극 대응하는 모양새다. 개발 사업도 강화를 모색한다. 물리실사와 건설공사관리, 부동산프로젝트관리를 연계해 사업 기회를 찾고 있다.

외국계 기업들 역시 경쟁 환경 대응을 위해 임대차, 자산관리, 투자자문 등을 강화하고 있다. JLL은 건축 및 인테리어 프로젝트 관리(PDS) 사업을 포함한 부동산 개발 컨설팅 및 자산가치 개선 사업에 투자하고 있다. 세빌스코리아는 대형 물건 매매 자문에 초점을 맞추면서도, 중소형 자산 자문 서비스를 제공해 다양한 시장 수요에 대응하고 있다.

문지형 알스퀘어 대외협력실장은 "토종과 글로벌간 상업용 부동산 서비스 시장을 놓고 경쟁을 치열하게 만들고 있다"면서, "고금리 및 경제 변동성이 높은 현 시점에서, 각 기업의 전략적 대응이 앞으로의 성패를 좌우할 중요 요소로 작용할 것"이라고 강조했다. 이어 "국내 상업 부동산 시장의 미래는 이들이 어떻게 다양한 경제, 사회적 변화에 적응하고, 새로운 비즈니스 기회를 탐색하며, 위기 상황에서 기회를 찾는지에 달렸다"면서, "다른 산업과의 시너지 창출과 글로벌 트렌드에 민감하게 반응하는 경영 전략이 중요한 역할을 하게 될 것"이라고 덧붙였다.