부동산 시장에도 계절이 있다. 봄이 오기 전 가장 추운 겨울이 있듯 상업용 부동산도 그랬다. 3년간 꽁꽁 얼어붙은 시장에 자본이 다시 싹을 틔우기 시작했다. 물류센터에서 수천억원대 빅딜이 3개월 연속 성사되고 오피스·호텔·의료 시설은 연초부터 2조원에 육박하는 거래가 이뤄졌다. 한두 건의 반짝 호재가 아니다. 시장 전반에 걸친 구조적 회복의 신호다.

공장·창고 시장부터 보자. ‘알스퀘어 RA(알스퀘어 애널리틱스)’가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1월 전국 공장·창고 매매 규모는 1조 4526억원, 거래 건수는 368건이었다. 연말 결산을 마친 직후라 거래가 뜸해지는 시기다. 그런데도 1조원 중반대를 유지했다. 시장의 기초 체력이 개선됐다는 뜻이다.

진짜 이야기는 빅딜의 연속에 있다. 지난해 11월 경기 안산시 ‘로지스밸리 안산’ 물류센터가 약 5123억원에 거래되며 연중 최대 기록을 썼다. 채 한 달이 지나기 전 12월에는 ‘청라 로지스틱스 물류센터’가 약 1조 300억원에 주인이 바뀌며 그 기록을 단번에 갈아치웠다. 그리고 올해 1월 인천 ‘아레나스영종 물류센터’가 약 4320억원에 거래되며 대형 딜의 행진을 이어갔다.

5123억원, 1조 300억원, 4320억원. 석 달 사이 터진 세 건의 빅딜이 말해주는 바는 선명하다. 기관 투자자와 대형 자본이 한국 물류 자산의 가치를 재확인하고 있다는 것이다. 이커머스 성장에 따른 구조적 수요 확대 수도권 프라임 입지의 희소성 안정적인 임차 수요가 맞물리면서 우량 물류 자산의 투자 매력이 한층 부각되고 있다.

물류만 깨어난 것이 아니다. 상업·업무용 부동산 시장 전체가 함께 움직이고 있다. 같은 분석에 따르면 올해 1월 전국 상업·업무용 부동산 거래 규모는 1조 9127억원에 달했다. 이 숫자의 의미는 최근 3년 1월 실적과 나란히 놓아야 드러난다. 2024년 1월 8856억원에서 2025년 1월 6063억원으로. 올해 거래 규모는 전년 동월 대비 약 3.2배로, 2023년 1월과 비교하면 3.9배로 각각 뛰었다. 금리 인상과 경기 둔화가 겹치며 급격히 쪼그라들었던 거래 사이클이 복원 궤도에 진입한 것이다.

거래 내용도 눈여겨볼 만하다. 1월 최대 거래는 광진구 능동 ‘어린이회관’으로 3300억원이었고 마포구 동교동 ‘롯데호텔 L7 홍대’가 2650억원 중구 저동2가 ‘서울백병원’이 1700억원으로 뒤를 이었다. 업무 시설 호텔 의료 시설까지 자산 유형이 다채롭다. 어느 한 섹터가 시장을 끌어올린 것이 아니라 여러 유형에서 대형 거래가 동시에 발생했다. 투자 수요가 특정 분야에 쏠리지 않고 넓게 형성되어 있다는 증거다.

물류와 상업·업무용 두 시장을 관통하는 키워드는 ‘선별’이다. 투자자들은 시장 전체에 그물을 던지지 않는다. 물류에서는 수도권 핵심 입지의 프라임 자산에 상업·업무용에서는 미래 가치와 임차 안정성이 입증된 자산에만 자본을 집중하고 있다. 양적 팽창이 아니라 질적 전환이다. 확신이 있는 곳에만 과감하게 베팅하는 한 단계 성숙해진 시장의 모습이다.

단, 대내외 불확실성이 완전히 걷힌 것은 아니다. 전쟁과 글로벌 통상 환경의 변동성 금리 경로의 불투명성 국내 정치 일정 등 변수가 남아 있다. 그러나 그 한복판에서 물류 빅딜이 석 달째 끊이지 않고 상업·업무용 거래가 전년 대비 3배 이상 증가했다는 사실이 시장 자신감을 대변한다. 관망의 시간은 끝났고 데이터가 가리키는 방향으로 자본이 움직이는 국면에 접어들었다.

3년간의 한파를 견뎌낸 우리나라 상업용 부동산 시장이 다시 경제의 체온을 끌어올리고 있다. 물류와 오피스 호텔과 의료 시설까지. 돈이 흐르는 곳에 경제의 미래가 있다.