[뉴스스페이스=최동현 기자] 지은 지 30년이 넘는 공동주택의 비중이 높아지면서 전국적으로 주택 노후화가 심화되고 있다.

부동산R114가 공동주택관리 정보시스템(K-apt) 자료를 분석한 결과, 2025년 전국 30년 초과 노후주택 비중은 22%로 3년 전과 비교해 10%P 상승한 것으로 파악됐다. 주요 권역별 노후주택 비중은 수도권이 21%, 지방이 22%였고, 지방 5개광역시는 25%를 나타내며 주택 4채 중 1채가 노후주택으로 확인됐다.

대전, 30년 초과 노후주택 비중 전국서 가장 높아…서울도 30% 육박

2024년 10월 25일 공동주택관리법 시행령이 개정됨에 따라 K-apt의 공동주택 기준은 100세대 이상 관리비 공개의무가 있는 아파트, 연립, 다세대 등을 공동주택 단지로 규정한다.

시도별로 30년 초과 공동주택 비중을 살펴보면 ▲대전(35%) ▲서울(29%) ▲전남(27%) ▲전북(26%) ▲인천(25%) ▲울산(25%) 순으로 나타났다. 공동주택 중 3분의 1이상이 노후단지로 확인된 대전은 91년~94년 준공 물량이 몰렸던 서구 둔산지구(둔산동, 월평동 일대) 위주로 노후화가 뚜렷했다.

서울은 노원구 상계동 · 중계동, 양천구 신정동, 강서구 가양동, 도봉구 창동 등의 노후주택 비중이 높았다. 그 밖에 전남 여수, 전북 전주, 인천 연수구 연수동 · 동춘동 및 부평구 산곡동 등이 준공 30년 이상의 노후주택이 밀집해 있는 것으로 나타났다.

노후주택 비중 확대 예상…정비사업 활성화 기대 속 섬세한 정책 설계 뒤따라야

다가오는 2026년과 2027년, 신축 아파트 입주 물량이 평년(‘15~’24년 평균 약 36만 가구) 수준을 밑돌 것으로 예상되는 반면, 내후년까지 준공 후 30년을 넘는 1996~1997년식 아파트는 전국 약 80만 가구에 달할 것으로 파악된다.

재고주택 중 매년 멸실되는 주택을 감안하더라도 노후주택 비중 확대가 불가피해 보인다. 노후주택 비율이 계속해서 높아질 경우 인구 유출과 지역경제 축소로 도시 경쟁력이 저하될 우려가 커진다.

작년 4월 말 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 시행된 데 이어, 올해 6월 4일 재건축 패스트트랙 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법'이 개정됐다. 새 정부 또한 노후도심 정비사업 규제 완화를 통해 구도심 주거환경 개선과 공급확대 기조를 내비치고 있는 만큼 속도감 있는 사업 추진의 기대감이 높다.

다만 공공과 더불어 민간 참여 도시재생사업의 원활한 진행을 위해서는 사업성 확보의 우려가 높은 지역을 중심으로 추가적인 대안이 요구된다.

특히 지방의 경우 수요 기반이 약해 건축규제를 완화하고 인센티브 혜택을 제공하는 것만으로는 수익성 제고의 한계가 있다. 개발여건이 취약한 지역에 대한 정책 차등화 검토와 사업성 보완을 위한 행정 및 재정적 지원 등이 병행될 필요가 있다.