[뉴스스페이스=김혜주 기자] 서울 외국인 부동산 시장이 국적에 따라 명확히 갈리고 있다. 2024년 12월 기준, 중국인과 미국인이 보유한 서울 아파트 수에서 나타난 양극화가 두드러진다.
7일 국회 국토교통위원회 정준호 더불어민주당 의원이 한국부동산원 자료를 토대로 공개한 통계에 따르면, 중국인은 주로 구로·금천 같은 서남권 지역에 집중된 반면 미국인은 강남·서초·용산 등 한강 벨트 일대에 매입이 몰린 것으로 나타났다.
미국인이 보유한 서울 내 아파트는 총 5678채로 전체 외국인 소유 아파트(1만2516채)의 45.4%를 차지한다. 강남구(1028채), 서초구(742채), 용산구(636채) 등 한강 벨트의 프리미엄 지역 집중도가 높다. 이들은 글로벌 기업 주재원, 외국계 투자자, 대사관 직원 등으로 추정되며, 국제학교, 외국 대사관, IT기업 밀집 지역 인근 거주를 선호해 업무·교육·생활 인프라가 우수한 곳에 대거 분포한다.
반면, 중국인은 2536채로 미국에 이은 두 번째로 많은 외국인 주택 소유 집단이다. 중국인의 아파트 보유는 구로구(610채), 영등포구(284채), 금천구(138채) 등 상대적으로 주택가격이 낮으며 교통 접근성이 좋은 지역 위주다. 특히 구로동, 가리봉동 일대는 중국인 거주 비중이 높아 ‘커뮤니티 기반 수요’가 부동산 시장을 안정시키는 요인으로 분석된다. 강남권에 집중된 중국인 소유 아파트는 159채에 불과하다. 이러한 차이는 중국인의 주거 공동체 형성과 가격 민감성을 반영한다.
외국인 전체 아파트 보유 추세도 꾸준히 증가하고 있다. 2024년 말 기준 외국인이 보유한 아파트 수는 10만2000호를 넘어서며, 전체 국내 주택의 약 0.52%를 차지한다. 주요 외국인 보유자는 중국인이 56% 이상으로 절대 다수를 이루며, 미국인(약 2만2000호), 캐나다(6300호), 대만(3300호), 호주(1900호) 등이 뒤를 잇는다.
서울 내 외국인 주택 매입 증가에 따른 부작용도 우려된다. 일부 고가 주택에 대한 외국인의 몰매입이 '왝더독(wag the dog)' 현상으로 불리며, 인근 부동산 시세를 과도하게 끌어올려 지역 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 수 있다. 정부는 2024년 8월부터 서울 전역과 인천·경기 일부 지역에 외국인 토지거래허가구역 지정을 강화하는 등 규제 정책을 펴고 있으나, 고가 주택 거래는 여전히 활발하다. 특히 서울 용산구 한남동에서는 28건의 고가 주택 거래가 발생했다.
국세청 조사 결과, 외국인의 아파트 편법 취득 사례에서 약 40%가 한국계 외국인(소위 '검은 머리 외국인')으로 나타나면서, 단순 외국인과 교포간 구분이 중요하다는 지적도 나온다. 외국인의 실거주 및 재외 국민 권익 보호와 투기성 부동산 차단 간 균형 잡힌 정책 마련이 필요한 시점이다.
부동산업계 전문가는 "서울 외국인 부동산 시장은 미국인과 중국인을 중심으로 극명한 양극화가 진행 중이며, 이는 지역 특성, 가격대, 커뮤니티 형성, 인프라 조건 등 여러 요소가 복합 작용한 결과"라며 "정부와 업계는 이러한 양극화 현상을 주목하며 투기성 거래에 대한 효과적인 규제책 마련이 시급함을 보여준다"고 말했다.
