미국 로스앤젤레스의 한 부동산 중개 사무소. 에이전트 A는 오전 9시부터 매물 사진을 정리하고, 고객 문의에 답하고, 계약서를 검토한다. 점심 식사도 제대로 챙기지 못한 채 오후 3시까지 몰두하면 3건의 매물 설명과 고객 응대 5건, 계약서 검토 2건을 처리한다. 이 시각, 같은 동네의 에이전트 B는 같은 시간에 매물 설명 10건, 고객 응대 15건, 계약서 검토 5건을 끝낸다. 차이는 단 하나, 인공지능(AI)을 쓰느냐 안 쓰느냐다. 미국의 부동산 시장에서 벌어지는 일이다. 중요한 건 AI가 부동산 중개인을 대체하는 게 아니라 일하는 틀을 뒤흔들고 있다는 점이다. 식당에서 주방장은 요리에만 집중하고, 서빙은 직원에게 맡기듯이 말이다. 중개인은 거래 성사라는 핵심에 집중하고, 홍보와 설명과 응대는 AI에게 맡기는 구조다. 주방장과 서빙의 분업, 부동산 현장에서 시작되다 대형 식당에서 주방장이 요리를 하고, 손님을 응대하고, 설거지·청소까지 뛰어든다면 어떻게 될까. 음식 맛은 떨어지고, 손님 응대는 늦어진다. 부동산도 마찬가지다. 중개인이 거래부터 문의 응대, 자료 작성, 마케팅까지 전부 하면, 직원을 더 채용해야 하거나 정작 중요한 거래 성사에 집중할 수 없
서울 강남의 한 대형 오피스빌딩이 500억 원에 거래됐다. 투자사는 이 거래를 어떻게 결정했을까. 대부분의 답은 '관계'에서 나온다. 건물주의 지인, 중개업자의 인맥, 금융사 담당자의 귀띔. 임대료와 공실률, 인근 빌딩과의 비교 같은 기본 정보조차 체계적으로 확인하기 어렵다. 수백억 원대 투자가 단편적이고 비공식적인 정보에 기대어 이뤄진다. 이 시장에는 '지도'가 없다. 정확히 말하면 극소수만 볼 수 있는 불완전한 지도가 있을 뿐이다. 왜 21세기 디지털 시대에 수조 원 규모의 자산 시장이 여전히 아날로그로 작동하는가. 정보 비대칭이라는 구조적 질병 국내 상업용 부동산 시장의 고질적 문제는 '정보 비대칭'이다. 대형 빌딩의 실제 임대료, 층별 임차인 구성, 공실 추이 같은 기본 정보가 공개되지 않는다. 건축물대장에는 허가 정보만 있고, 거래 사례는 일부만 공시된다. 나머지는 관계자들만 아는 비공식 지식이다. 이 구조는 의도된 것이다. 정보를 독점한 쪽이 협상력을 갖는다. 중개업자는 정보를 쪼개어 수수료를 받고, 기관투자자는 네트워크로 정보를 모으며 우위를 점한다. 시장 참여자 모두가 정보를 '공유재'가 아닌 '사유재'로 인식한다. 문제는 이 구조가 시장 전체
방탄소년단(BTS) 컴백 소식이 전해지자마자 서울 도심 특급호텔들이 들썩였다. 3월 광화문 쇼케이스와 4월 고양 본 공연 발표 직후, 포시즌스호텔서울과 더플라자서울은 조기 만실을 기록했다. 더플라자는 정부 승인 보도 이후, 일주일간 예약 건수가 전년 대비 11배 폭증했다. K-콘텐츠가 만든 글로벌 관광 수요가 호텔 시장을 어떻게 바꾸고 있는지 보여주는 단면이다. 지난해 12월 서대문구 스위스그랜드호텔은 3208억원에 매각되며 2025년 호텔 거래 가운데 최대 규모를 기록했다. 이 거래는 단순히 큰 금액의 딜이 성사됐다는 의미를 넘어선다. 상업용 부동산 시장에서 호텔 자산의 위상 변화를 보여주는 상징적 사건이다. 시장은 때로 예상보다 빠르게 변한다. 변화가 일시적 현상인지 구조적 전환의 시작인지 판단하려면 시간이 필요하다. 지난해 호텔 시장에서 목격한 변화가 바로 그런 경우다. 알스퀘어 RA가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 2025년 서울 상업·업무용 부동산의 1000억원 이상 대형 거래 33건 가운데 호텔 자산이 7건을 차지했다. 비중으로 환산하면 21.2%에 달한다. 2024년 대형 거래 32건 중 호텔이 단 3건(9.4%)에 그쳤던 것과 비교하면
오피스 '공급 아닌 수요 위기', 물류 '공실 회복 시동', 데이터센터 '전력 목마름' 신규 공급이 없는데 공실률은 치솟고, 120만평이 쏟아졌는데 시장은 멀쩡하다. 같은 해, 같은 부동산 시장에서 벌어지는 일이다. 한달이 채 남지 않은 2026년 상업용 부동산 시장은 더 이상 '전체'로 읽히지 않는다. 오피스는 썰물처럼 빠지고, 물류는 밀물처럼 차오르며, 데이터센터는 가뭄에 목마르다. 누군가는 수익을 거두고, 누구는 손실을 감내해야 하는 섹터별 분화의 시대가 본격화됐다. 서울 오피스, 공급보다 무서운 '수요 증발' 알스퀘어가 최근 내놓은 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'는 이 역설의 정체를 데이터로 해부한다. 서울 오피스 시장은 2026년 공실률 6.5%를 기록할 전망이다. 특히 CBD(도심권)는 임대인이 실질 임대료 인하 없이 현 조건을 고수할 경우 공실률이 일시적으로 10%까지 높아질 수 있다. 2025~2031년 서울에 공급 예정된 약 230만평 중 CBD에만 94만평이 집중됐기 때문이다. 그런데 진짜 문제는 공급이 아니다. 2025년 현재 서울 핵심권역과 분당의 신규 공급이 많지 않았는데도 공실률이 상승했다. 과거에는 대규모 신규
글로벌 컨설팅 기업 맥킨지가 최근 발표한 리포트(The outlook for real estate and infrastructure in a changing world, 2025.11.12)에서 '부동산과 인프라의 경계가 사라지고 있다'고 진단했다. 2040년까지 약 16조 달러 규모의 글로벌 인프라 투자 수요가 발생할 것으로 전망되는 가운데, 물류센터·데이터센터·병원 같은 건물들이 전력·교통·디지털 인프라 없이 작동할 수 없게 되면서 전통적인 부동산 개념을 넘어 인프라로 진화하고 있다는 것이다. 맥킨지는 이를 '시장의 조건 수렴(convergence)'으로 표현하며, 향후 부동산과 인프라가 하나의 생태계로 합쳐질 것이라 전망했다. 도시화·고령화·탈탄소화가 바꾸는 부동산 지도 맥킨지는 도시화, 고령화, 탈탄소화라는 세 가지 큰 흐름이 부동산 수요 구조를 근본적으로 바꾸고 있다고 분석했다. 먼저 도시화다. 도시 인구가 늘고 도시가 확장되면서 교통·에너지·주거를 함께 계획해야 하는 상황이다. 고령화는 노인 주거시설, 병원, 돌봄 시설 수요를 급격히 늘리고 있다. 이런 시설들은 주거·교통·의료가 한 묶음으로 움직여야 하는 영역이다. 탈탄소화는 건물의 에너지 효율을
보증금은 월세의 수십, 수백배다. 세입자가 맡긴 돈으로 집주인은 다른 집을 산다. 금리가 오르면 전세가 내리고, 금리가 내리면 전세가 치솟는다. 한국만의 독특한 주거 생태계가 2026년, 또 한 번의 위기를 예고하고 있다. 반면 1인 가구가 선택한 오피스텔은 아파트 규제의 '반사이익'을 누렸지만, 이제 그마저 불투명하다. 알스퀘어가 내놓은 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'는 주택과 오피스텔 시장의 구조적 모순을 데이터로 해부한다. 주택시장, 개인 임대 85%가 만드는 불안 우리 주택시장의 특징은 '개인 임대인 중심 구조'다. 국내 임대주택의 약 85%를 개인이 소유한다. 이는 미국(40%대), 일본·독일(60%대)보다 훨씬 높은 비중이다. 개인이 임대를 공급할 경우, 세금·금리·개인 사정에 따라 임대료와 계약 조건이 크게 달라져 세입자의 주거 안정성이 떨어진다. 더 큰 문제는 '보증금 제도'다. 해외에서 보증금은 월세 1~3개월치로 임대료 미납에 대비한 담보 성격이다. 반면 국내는 월세를 대신하는 거액의 장기 임대료 성격을 지닌다. 우리나라의 전세 보증금 규모는 월세의 40배를 웃돈다. 집주인은 이 보증금을 투자 자본으로 활용한다. 세입자가
본격적인 한파가 시작되는 12월, 산업현장은 1년 중 가장 위험한 계절을 맞는다. 콘크리트 양생용 갈탄에서 새어나온 일산화탄소에 질식한 근로자, 결빙된 작업 통로에서 추락한 건설 노동자, 난방기구 부주의로 숨진 제조업 종사자. 매년 겨울이면 반복되는 이 비극은 '추운 날씨'라는 불가항력이 아니라, 예방 가능한 시스템 부재에서 비롯된다. 최근 3년간 12월부터 2월 사이 건설·제조업 등에서 화재·폭발, 질식, 낙상 사고가 집중 발생했다. 임업 분야에서만도 연간 10명 이상이 사망하는 중대재해가 되풀이되고 있다. 문제는 이 사고 대부분이 '기본 수칙 미준수'에서 기인한다는 점이다. 난방기구 주변의 인화물질, 환기되지 않은 밀폐공간, 점검받지 못한 작업 통로. 이 모든 것은 현장에서 '귀찮음' 또는 '설마'라는 단어로 치부되다가, 결국 생명을 앗아간다. 현장이 스스로 움직일 수 있는 원칙 우리 대한중대재해예방협회는 이번 겨울 전 산업 현장을 대상으로 '혹한기 6대 필수 안전수칙'을 제정했다. 난방기구 관리, 밀폐공간 환기, 작업 통로 결빙 제거, 폭설 대비 구조물 점검, 방한장구 착용, 근로자 건강상태 확인. 이 6가지는 복잡한 기술이 아니다. 하지만 이것이 지켜
'와이파이'만 터지면 어디든 사무실이다. 아침엔 서울 강남 카페에서 회의하고, 오후에는 부산 해운대에서 고객사를 만난다. 다음 날, 제주 서귀포 호텔에서 갓 나온 조식 빵을 씹으며 기획서를 쓴다. 디지털 노마드에게 '집'은 고정된 좌표가 아니다. 코로나19가 촉발한 재택근무 혁명은 우리 삶의 방식 자체를 뒤바꿔놓았다. 맥킨지 2024년 보고서에 따르면, 전 세계 직장인 42%가 하이브리드 근무를 선호한다. 이 중 23%는 연간 3개 이상 도시에서 살 의향이 있다고 답했다. 우리나라도 예외가 아니다. 통계청 자료에 따르면 20-30대 1인 가구 중 12.3%가 연간 2회 이상 이사를 한다. 매년 증가하는 추세다. 하지만 현실은 차갑다. 임대차 계약은 여전히 최소 1년을 기본으로 하고, 전월세 시장도 6개월 미만 계약은 기피한다. 기술이 메우는 제도의 빈틈 단기 거주는 거대한 사회현상이다. 에어비앤비코리아 2023년 데이터에 따르면 1-3개월 장기 숙박 예약이 전년 대비 156% 늘었다. '한 달 살기' 트렌드가 MZ세대를 중심으로 확산되면서 제주(203% 증가), 부산(178%), 강릉(134%) 순으로 급성장했다. 주목할 점은 에어비앤비가 더 이상 외국인 관
2030년 서울 강남구 한복판, 오전 7시, 스스로 움직이는 파란색 쓰레기통이 조용히 거리를 가로지른다. 센서가 감지한 용량에 따라 최적 경로를 계산해 수거 지점으로 향하는 모습을 출근길 시민들은 무십하게 받아들인다. 같은 시각 뉴욕 맨해튼에서는 AI 로봇이 24시간 가동되는 선별장에서 플라스틱과 종이를 완벽하게 분류하고 있다. 런던 금융가의 오피스 빌딩은 폐기물 데이터를 바탕으로 ESG 등급을 월단위로 평가 받고, 이것이 임대료와 투자 가치를 결정한다. 공상과학 소설 같지만, 이는 현실이 되고 있는 스마트시티의 일상이다. 화려한 자율주행차나 메타버스 행정서비스가 아닌, 가장 평범한 쓰레기통에서 도시 혁신의 실마리가 풀리고 있다. 자율주행 쓰레기통, 도시를 움직이는 새로운 주체 자율주행 쓰레기통(Self-Driving Bins)은 IoT 센서와 GPS, 머신러닝 알고리즘을 결합한 차세대 도시 인프라다. 내장된 초음파 센서가 쓰레기 용량을 모니터링한다. 설정된 임계점에 도달하면 자동으로 수거 신호를 발생시킨다. 동시에 바퀴 구동 시스템이 작동해 사전에 설정된 수거 지점까지 스스로 이동한다. 핵심은 경로 최적화 알고리즘이다. 교통 상황과 보행자 밀도, 다른 쓰레
2004년 기자로 사회생활을 시작했을 때, 내 주말의 절반은 일터였다. 금요일 밤을 지새우고, 토요일 새벽 기사 마감과 교열을 마친 뒤에야 점심 해장국 한 그릇으로 토요일 업무를 마무리하는 시절이었다. 그러나 불과 몇 해 사이 주 5일제가 안착했고, 우려했던 ‘토요일 관공사, 병원·은행 공백’은 제도 조정과 기술 확산으로 빠르게 흡수됐다. 2025년 10월, 대한민국은 다시 한 번 시간의 재구성 앞에 서 있다. 정부가 ‘주 4.5일 근무제’를 포함한 ‘실노동시간 단축 지원법’의 연내 제출을 공식화했다. 하위법령 66건 연내 정비와 110건 법률안의 신속 제출까지 제시했다. 단순한 선언이 아니라, 정기국회 처리를 염두에 둔 구체적 로드맵이다. 나는 상업용 부동산 서비스 기업 알스퀘어의 일원으로서 이 변화를 ‘오피스 시장의 구조와 가치’라는 렌즈로 들여다 본다. 제도 변환은 선언만으로 완성되지 않는다. 현장에서 작동하는 설계와 문화, 기술, 공간의 정교한 맞물림이 있어야 한다. ◆ 주 6일에서 주 4.5일, 그리고 우리 아이 세대의 ‘주 3일’까지 6~7년전이다. 스타트업 ‘여기어때’ 재직 시절, 금요일 오후 1시 조기퇴근을 시도했지만 잔업과 눈치 문화 탓에 체
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UPDATE: 2026년 04월 21일 19시 07분
