[뉴스스페이스=최동현 기자] 서울 아파트 임대차 시장이 전례 없는 ‘갱신권 러시’에 휩싸였다.

2025년 6월 말 시행된 고강도 대출 규제 이후, 집을 사려던 실수요자들마저 전셋집에 추가 2년을 머무는 쪽으로 급격히 선회하는 양상이다. 주요 수치와 임차인 보호 정책 비교를 종합해, 시장 변화의 속사정을 짚어본다.

전세 갱신 비율, ‘2년 만에 최대치’ 경신

2025년 7월 1~18일 기준 서울 아파트 전·월세 거래 7186건 중 3008건(41.9%)이 계약 갱신으로 확인됐다. 이는 전월 동기 대비 4.7%p 상승한 수치다.

올해 2분기 전체 갱신계약 비율은 44.5%로, 2022년 3분기(45.4%) 이후 최고 기록이다. 2024년 2분기엔 27.9%까지 떨어졌으나, 단기간 내 급반등했다.

연립 및 다세대 등 비아파트도 7월 1~18일 갱신 비중이 32.5%로 전월(29.3%)보다 3.2%p 높아졌다.

계약갱신청구권 행사, 1년 새 2배 ‘폭증’

2025년 상반기 서울의 계약갱신청구권 행사 건수는 1만7204건으로, 전년 동기(7396건)의 2.3배나 된다. 같은 기간 갱신 비중도 32%에서 41%로 9%p 상승했다. 2025년 2분기 갱신계약 중 갱신청구권 활용 비율은 49.7%로 절반에 육박한다. 이는 2022년 3분기(60.4%) 이후 최대치다.

이처럼 갱신청구권 행사가 폭증하는 이유는 전셋값이 오르는 시기에 임대료 인상률 5% 제한(임대차 3법)을 최대한 활용하고자 하는 세입자들의 전략 때문이다.

대출 규제 강화가 촉발한 ‘관망세’와 시장 변화

2025년 6월말 정부가 주택담보대출 한도 축소, 실거주 의무 강화 등 강력한 대출 규제를 시행한 이후, 신용대출을 통한 자금 조달이 어려워지면서 주택 매수 수요가 급감했다. 실수요자들은 ‘내 집 마련’을 잠시 미루고 기존 전·월세 거주 연장을 택하고 있다.

올해 상반기 서울 전세 신규 거래는 4만3948건, 갱신은 3만777건이었다. 전체 거래에서 갱신 비율은 32%에서 41%로 빠르게 올라가고 있다. 전국 아파트 입주 물량은 2025년 40%나 줄어들 것이란 전망이 나오고 있어, 전세 공급 부족에 따른 추가 가격 상승 우려가 현실화되고 있다.

다수 부동산 전문가는 올해 하반기에도 전셋값 추가 상승을 경고하고 있다. 일부 수요는 상대적으로 규제가 약한 수도권 외곽이나 지방으로 이동하는 ‘엑소더스’ 현상까지 발생하고 있다. 

향후 정부의 추가 규제 가능성에 실수요자들은 시장에 적극적으로 나서기 보다는 관망세를 택하고, 거주 연장에 무게를 두고 있다.

2025년 서울 전세 시장의 ‘2년 더 살기’ 대이동은 강력한 대출 규제와 신규 전세 물량 부족에 따른 불가피한 선택에서 비롯됐다. 계약갱신청구권 실사용은 1년 만에 2배 넘게 증가했고, 임차인 보호와 공급 부족이라는 두 프레임이 맞물리며, ‘집 사기’보다 ‘더 버티기’가 뉴노멀이 되고 있다.

이는 전 세계 주요 임차인 보호 정책 강화 추세와도 연결되며, 한동안 갱신권 러시가 지속될 가능성이 높다. 전문가들은 추가 규제와 공급부족 이슈가 계속되는 한, 서울 임대차 시장의 변화는 가속화될 것임을 경고하고 있다.