[뉴스스페이스=김혜주 기자] 파도가 몰아치는 바다 한가운데, 한 척의 배가 항해를 이어가고 있다. 선장은 어떻게 방향을 잃지 않고 전진할 수 있을까. 정확한 데이터와 풍부한 경험이라는 나침반 덕이다. 

국내 상업용 부동산 시장이 거센 파도에 휩쓸리는 가운데, 알스퀘어에 합류한 이상준 CRE(상업용부동산) 총괄을 만나 업계 현황과 전망을 들었다. 

그는 학계와 금융기관, 운용사까지 부동산 분야에서 고른 경력을 쌓아왔다. 이상준 총괄은 기업부동산을 기업의 중장기 성장전략에 중요한 부문으로서 부동산 역할을 강조하고, 데이터와 계량모형 접근에 기반한 시장 접근 방식으로 업계의 항로를 제시하고 있다.

그는 여전히 고전 중인 현재 상업용 부동산 시장에 대해 어떻게 전망하고 있을까.

"국내 상업용 부동산 시장은 도전적 상황에 직면해 있어요. 미국이 기준금리를 낮추기 시작했으나, 한국이 직면한 거시/금융환경을 볼 때 시장의 반등은 여전히 어렵죠. 특히, 한국 경제의 성장 잠재력은 지속적으로 낮아질 뿐아니라, 기업들의 펀더멘털에 대한 우려도 높아지고 있어요. 중견기업 이상에서도 실적이 악화되며 기업부동산을 다루는 업계 전반에도 부정적 요인으로 작용하고 있죠."

이러한 상황은 국내외를 가리지 않는다. JLL, 세빌스, 쿠시먼앤웨이크필드 등 해외 대형 상업용 부동산 자문사들도 2022년 대비 적자 전환을 겪고 있다. 특히 매입매각 자문이 주요 수익원이었던 만큼, 거래 건수 감소는 즉각적인 매출 타격으로 이어졌다.

그는 국내기업의 부동산 보유 현황에 대해 소신있는 답변도 내놓았다.

"국내 기업(상장, 코스닥 기준) 중, 자기 사업에 활용하기 위한 목적으로 보유하고 있는 부동의 비중은 20%에 이릅니다. 기업 5개 중 한곳은 부동산에 대한 고민을 하고 있다는 거죠. 기업들이 부동산을 보유하려는 의도는 다양한데, 크게는 사업 활용목적과 안정적 현금흐름 확보로 구분이 가능합니다."

최근 들어 이러한 부동산의 전문적 관리를 위한 조직을 별도로 두는 기업들도 늘고, 이러한 조직에 신탁사, 운용사 및 컨설팅사 출신들이 채용되고 있다. 기업들은 투자, 관리, 처분에서 과거에 비해 활발하게 전문컨설팅을 받으면서 기업전략 중 하나로서 부동산을 활용한다.

우리나라 부동산은 최근 10년간 지속된 저금리와 COVID19에 따른 급격한 공간 수요 감소, 인플레이션과 이에 따른 금리 인상 등 다양한 거시경제 환경 변화를 겪었다. 그리고 이러한 과정에서 기업들은 보유하고 있는 부동산 역할과 급변하는 경제환경에 적응하기 위한 노력을 추진하고 있다.

그는 "예를 들어, 금융환경이 금리 하락기로 전환되면서 부동산 가치 상승이 예상됨에 따라 보유부동산의 매입 또는 매각시점을 결정하거나, 사옥의 이전 또는 매입 등을 계획하는 기업들이 있어요. 또한 지방 주요 도시에 빌딩을 갖고 있던 기업들은 지방도시의 환경변화(도심기능의 이전), 사업재편 등의 목적에 따라 건물의 최적 활용방안 등을 고민하기도 하죠"라고 설명했다.

기업들은 이제 우리나라가 지속적으로 성장할 수 있다는 단순한 전망이 아니라, 높은 불확실성을 낮추기 위해서 기업부동산에 대한 전문적인 자문을 요청하는 수요가 늘어나고 있다.

알스퀘어만의 기업자문 서비스를 런칭한 이유는 뭘까.

"기업부동산 자문은 부동산 경험과 지식만으로 최적의 서비스를 제공할 수 없습니다. 경영진 비전, 의사결정 과정과 법적, 재무적 영향 검토가 필수입니다. 이에 더해 기업부동산을 관리하는 실무진 의견까지 다양한 요인을 고려하고 동시에 기업부동산에 대한 제언을 할 수 있어야 합니다."

이상준 이사는 알스퀘어의 기업자문 서비스의 차별화된 전략을 다음과 같이 설명했다.

첫째 데이터 기반의 서비스 확장이다. "우리는 상업용 부동산 데이터 애널리틱스 서비스 'RA'를 내놨습니다. 이는 인구 20만 이상 도시의 빌딩을 전수조사한 데이터를 바탕으로 한 서비스입니다." 

둘째는 기업 경영전략과의 연계 강화다. 기업이 보유하고 있는 부동산은 단순한 투자목적부터 기업비즈니스의 핵심시설로서의 역할까지 다양하다. 기업의 입장에서 부동산 투자/운영 결과가 기업 성과와 밀접하므로 자문의 초기 단계부터 부동산 전략뿐만 아니라 기업공시, 세금부담, 손익 영향 검토 등도 동시에 감안한 최적 전략이 도출될 수 있도록 관련 전문가들과 협업체계를 갖추고 있다는 점이 강점이다.

셋째는 공공개발사업 로드맵 리서치를 꼽는다. 지방정부 및 공공기관에서 수행하는 다양한 사업 전략수립, 타당성 검토 등을 수행하고, 더 나아가 공공기관이 운용하는 다양한 부동산 운영 방안을 수립하는 데 기여하고 있다.

이상준 이사는 알스퀘어 합류 배경에 대해 "알스퀘어의 데이터 기반 접근법이 부동산 시장의 게임 체인저가 될 것이라 확신했다"며 "개인적 경험과 알스퀘어의 혁신적 기술이 만나면 시너지를 낼 수 있다"고 자신감을 비췄다.

마지막으로 그는 기업부동산 업계의 미래에 대한 전망을 제시했다. 

"우리나라의 상업용 부동산 시장이 본격적으로 성장한 것으로 최근 20년 정도입니다. 사람의 나이로 보면 성년이 된 것이지요. 그만큼 많은 사람들이 상업용 부동산 시장의 변화를 겪었습니다. 성년이 된 국내 상업용 부동산은 변곡점에 있습니다. 과거에는 기관투자자가 부동산의 큰 손이었다면, 다가오는 20년은 부동산을 보유하고 있는 기업들이 과감하고 도전적인 투자를 수행할 수 있을 겁니다. 이들은 부동산에 대한 다양한 의사결정이 향후 우리나라의 상업용 부동산 시장의 나침반 역할을 할 것입니다."