[뉴스스페이스=이현주 기자] 청약 가점 10점짜리 23세 청년(청년기본법·통계청 등의 기준으로 만 19~34세는 성별 구분 없이 '청년'으로 분류함)이 서울 서초구 방배동 '디에이치 방배' 전용 101㎡ 아파트에 당첨돼 시세차익 20억원대를 확보한 사건은 개인의 행운이 아니다. 이 사건은 2022년 청약제도 개편과 2025년 10·15 대출 규제가 맞물려 만들어낸 구조적 산물이라는 분석이 나온다.

논란의 발화점, 명단 속 숫자들

국회가 한국부동산원에서 제출받은 자료에 따르면 디에이치 방배 일반분양 추첨제 당첨자는 총 215명으로, 이 중 20대 4명과 30대 79명을 합친 2030세대가 83명, 비율로는 38%에 달했다. 전체 215명의 추첨 당첨자 가운데 2003년생은 단 1명뿐이었고 이 당첨자의 청약 가점은 10점, 당첨 타입은 전용 101.87㎡ 101B였는데, 아이돌그룹 아이브 안유진(2003년생, 올해 23세)의 신상과 정황이 겹치면서 추정이 확신처럼 번졌다.

디에이치 방배는 방배5구역을 재건축해 지하 4층~지상 33층, 29개 동, 총 3064가구 규모로 조성되는 대단지로, 2024년 8월 일반공급과 특별공급을 합쳐 1244가구가 공급됐으며 약 9만명이 몰려 1순위 평균 경쟁률 90.2대 1, 일부 주택형은 200대 1을 넘겼다. 문제의 101B 타입 분양가는 23억7600만원에서 25억360만원 사이였고, 84㎡ 기준 최고 분양가는 22억4300만원, 114㎡는 27억6200만원에 달했다.

가점 10점이 통과된 이유, 추첨제의 작동 원리

청약 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 점수화해 만점 84점 중 높은 순으로 당첨자를 뽑는 방식이지만, 올해 상반기 강남권 주요 단지의 최저 당첨 가점은 만점에 근접했다. 서초구 아크로 서초 전용 59㎡C 당첨자는 84점 만점을 기록했고, 오티에르 반포는 전용 44㎡ 기준 최저 당첨 가점 74점, 최고 79점에 달했다.

84점은 부양가족 6명을 둔 7인 가구가 무주택을 유지하며 청약통장을 15년 이상 부어야 채울 수 있는 점수로, 무주택 기간이 짧고 부양가족이 없는 20대 청년에게는 원천적으로 도달 불가능한 영역이다.

이 벽을 넘게 한 것이 추첨제다. 추첨제는 신청 자격만 갖추면 가점 10점이든 70점이든 동일 확률로 제비를 뽑는 방식이어서, 디에이치 방배 추첨 당첨자 가운데 가점 0점인 1주택자 24명(전체의 11.1%)이 포함된 것도 같은 원리로 설명된다. 디에이치 방배 일반공급 650가구 중 215가구가 추첨 물량이었고, 세부적으로 전용 59㎡ 108가구 중 63가구, 84㎡ 477가구 중 141가구, 85㎡ 초과에서 11가구가 추첨으로 배정됐다.

2022년 제도 개편, 문을 넓힌 정책의 설계도

정부는 2022년 청년과 서민의 주거 안정을 명분으로 투기과열지구 민영주택 청약 방식을 손봤다. 기존에는 전용 85㎡ 이하가 100% 가점제로 공급됐으나, 개편 이후 전용 60㎡ 이하는 가점 40%·추첨 60%, 60~85㎡ 구간은 가점 70%·추첨 30%로 바뀌었고 이듬해부터 시행됐다.

85㎡ 초과 대형 평형 역시 기존 가점 50%·추첨 50%에서 가점 80%·추첨 20%로 조정되면서 비율은 줄었지만 추첨이라는 경로 자체는 제도적으로 확고히 자리 잡았다는 것이 이번 논란의 뿌리로 지목된다.

이 개편의 효과는 통계로도 확인된다. 한국부동산원 연령별 청약 당첨자 정보에 따르면 30대 이하 청약 당첨자 비중의 월별 평균은 2023년 52.7%에서 2026년 1~5월 56.1%로 상승했다. SBS 보도에 따르면 올해 1~2월 전국 청약 당첨자 7300여 명 가운데 30대 이하가 61.2%(4507명)로, 관련 통계가 집계된 2020년 이후 최고치를 기록했으며, 추첨제 확대(일부 물량은 최대 60%까지)와 신생아 특별공급 도입, 소형 주택 공급 증가가 복합 작용한 결과로 분석됐다.

다만 2024년 2월에는 반대로 2030 당첨 비율이 46.0%까지 떨어져 역대 최저치를 기록한 적도 있어, 추첨 비중 확대가 항상 청년 당첨률 상승으로 직결되지는 않았다는 점도 함께 확인된다.

10·15 대책, 열린 문 뒤의 계단을 치우다

2025년 발표된 10·15 대책은 15억원 초과 25억원 이하 주택의 주택담보대출 한도를 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한했다. 23억7600만원짜리 101B 타입을 계약하려면 대출 4억원을 제외하고도 약 20억원을 현금으로 마련해야 한다는 계산이 나온다. 여기에 계약금 비율이 분양가의 20%로 설정돼 있어 84㎡ 기준으로도 현금 약 4억5000만원이 필요했고, 중도금 이자 후불제가 적용되지 않아 당첨자는 매달 수백만원의 이자를 직접 부담해야 하는 구조였다.

전문가들은 이를 두고 "결국 돈이 있어야 청약도 할 수 있다"는 반응을 전했고, 무주택 현금부족 청약자들은 "청약통장을 오래 넣어도 의미가 없다", "당첨돼도 계약금을 마련할 수 없다"는 볼멘 목소리가 이어졌다.

즉 추첨제가 문을 넓혔지만 대출 규제가 그 문을 통과한 뒤의 계단을 치워버린 셈이며, 완주 가능한 사람은 결국 현금 동원력을 갖춘 소수로 좁혀진다는 지적이 나온다.

시세차익 20억, 청약이 로또가 되는 순간

분양가 23억~25억원대였던 101B 타입은 현재 호가가 45억원 이상까지 형성돼 있어 시세차익이 최소 20억원에 이른다. 84㎡ 기준으로도 분양가 22억원 수준이던 물량이 현재 40억원 안팎에 거래되며 시세차익 약 18억원이 발생한 것으로 파악된다. 분양가상한제로 인한 신축·구축 간 가격 격차가 당첨과 동시에 두 배 가까운 자산 격차로 확정되는 구조라는 점에서, 청약이 주거 사다리가 아니라 "당첨 즉시 수십억을 확정 짓는 복권보다 더 큰 잭팟"에 가까워졌다는 진단이 잇따른다.

전문가 진단, 선별적 대출 완화와 근본적 딜레마

부동산업계 관계자는 "막대한 시세 차익을 기대할 수 있는 분양가상한제에 더해 복잡한 청약 가점제와 추첨 규정, 여기에 대출 규제 문턱까지 작용하면서 청약은 고차원의 방정식을 풀어내야 하는 시장이 됐다"고 지적하며, 규제 지역에서 자금을 마련하지 못해 계약을 포기하면 계약금을 날리는 것은 물론 재당첨 제한 페널티까지 받게 되므로 사전 자금 계획이 필수적이라고 조언했다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "추첨으로 당첨된 사람만큼은 실수요로 볼 수 있으니 대출 한도를 선택적으로 완화하는 제도가 필요하다"고 제안하는 한편, "서울 아파트가 이미 로또 형태로 굳어진 상태에서는 어떤 선발 방식을 택하더라도 공정성 논쟁 자체를 해소하기 어렵다"는 근본적 한계도 함께 짚었다.

과학적·철학적으로 본 '완주자 선별' 시스템

이 사건을 확률과 게임이론의 언어로 다시 읽으면, 추첨제는 표면적으로 모든 응모자에게 동일한 당첨 확률을 부여하는 '공정한 난수 발생기'처럼 보이지만, 그 뒤에 붙는 고액 계약금·현금 잔금 조건이 사실상의 '2차 필터'로 작동해 최종 자산 이전의 수혜자를 사전에 좁혀놓는 이중 구조를 만든다.

철학적으로는 기회의 평등(추첨 단계)과 결과의 불평등(완주 단계)이 한 제도 안에 공존하는 전형적 사례로, 롤스적 정의론에서 말하는 '공정한 기회균등'이 형식적으로만 충족되고 실질적으로는 무력화되는 지점을 보여준다.

문화적으로는 청약이 더 이상 '내 집 마련의 사다리'가 아니라 '입장권 추첨과 상금 수령을 분리한 복권 시스템'으로 재편됐다는 점에서, 이번 논란은 한 연예인의 청약 성공담이 아니라 한국 사회가 주택을 자산 증식 수단으로 소비하는 방식 자체를 드러낸 상징적 사건으로 읽힌다.