[뉴스스페이스=김정영 기자] 일레븐건설(대표이사 엄성용)이 용산 유엔사 부지 복합개발사업(더 파크사이드 서울)의 본격화에 힘입어 지난해 1800억원대 당기순이익을 기록하며 괄목할 만한 턴어라운드에 성공했다.

최근 PF 시장 위축으로 건설·시행업계 전반에 유동성 우려가 확산되고 있는 것과 대조적인 성과다. 감사보고서를 면밀히 분석한 기업재무전문가들은 일레븐건설의 이번 실적을 두고 "미래 현금 창출 능력에 대한 객관적 증명이자 철저히 통제된 리스크 관리의 결과물"이라고 평가했다.

◆ 대형 회계법인이 공인한 '지속 가능한 이익 구조'

금융감독원 전자공시시스템에 따르면, 일레븐건설의 2025년 연결 기준 영업이익은 1602억원으로 전년(383억원) 대비 318.4% 급증했다. 당기순이익 역시 1837억원을 기록해 전년도 적자 고리를 끊고 대규모 흑자전환을 달성했다.

일각에서는 당기순이익에 반영된 약 998억원의 이연법인세자산(법인세수익)을 두고 착시 효과라는 지적을 제기하나, 이는 회계학적 메커니즘을 오인한 분석이라는 게 전문가들의 중론이다. 회계기준(K-IFRS)상 이연법인세자산은 향후 과세소득(이익)이 발생할 가능성이 매우 높을 때만 외부 감사인의 엄격한 검증을 거쳐 제한적으로 인식할 수 있다.

즉, 대형 회계법인이 일레븐건설의 향후 용산 사업 등에서 막대한 수익 지속 가능성이 확실하다는 점을 객관적으로 공인해 준 셈이다.

개발사업 특성상 초기에 토지비와 공사비 선투입이 집중됨에 따라 영업활동현금흐름은 일시적인 마이너스(-1067억원)를 기록했으나, 이 역시 분양 공정 및 대금 유입 스케줄에 따라 순차적으로 회수될 정상적인 회계적 시차로 분석된다.

◆ 1.7조 차입금의 진실…용산 유엔사 자산가치 대비 '매우 안정적'

2025년 말 기준 일레븐건설의 총 차입금은 1조 7377억원 규모다. 대형 시행사로서 겉으로 보이는 수치는 무거워 보이지만, 총 분양 예정액이 3조 3864억원에 달하는 초대형 단일 프로젝트인 '용산 유엔사 부지 개발'의 규모를 감안하면 적정 수준으로 통제된 필수 사업 자금이다.

사업의 핵심인 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출(1조 2664억원)은 서울 최고 핵심지인 이태원동 부지의 압도적인 담보 가치를 기반으로 조달됐다. 주요 차입금의 만기 구조 역시 2027년 말 등으로 고르게 분산되어 있어 단기 유동성 위험이 극히 낮다. 아울러 만기 일시 상환 방식에 의존하는 대신, 분양 진행 상황과 기성고 유입에 따라 대출 원리금을 순차적으로 상환해 나가는 체계적인 리스크 관리 메커니즘을 가동 중인 것으로 확인됐다.

◆ 오너 사재 출연 통한 '책임경영'…법정 금리 준수로 투명성 확보

지배구조와 자금 거래 측면에서도 적법성과 투명성을 강화했다. 엄석오 회장(지분율 81.33%) 등 대주주 및 임원진은 회사의 원활한 자금 유동성을 선제적으로 확보하기 위해 직접 379억원을 추가 대여하며 책임경영을 전면에 내세웠했다.

해당 특수관계자 단기차입금에 적용된 연 4.60%의 이자율은 세법상 규정된 '당좌대출이율(법정 시가 금리)'을 철저히 준수한 결과다. 이는 일부 오해와 달리 대주주에 대한 특혜나 부당이득 편취가 아닌, 세법상 부당행위계산부인 이슈를 원천 차단하고 거래의 공정성을 확보하기 위한 정당한 의사결정으로 평가받는다.

◆ 우발채무의 선제적 통제…재무 리스크 선을 긋다

현재 진행 중인 800억원대 소송 사건에 대해서도 일레븐건설은 철저한 보수주의 회계 기조를 유지했다. 기업회계기준 요건을 엄격히 적용해 충당부채 및 우발부채를 선제적으로 재무제표에 반영 완료한 상태다. 경영진과 법률 전문가들은 해당 소송들이 향후 회사의 실질 유동성이나 재무 건전성에 미치는 영향은 극히 제한적일 것으로 내다보고 있다.

신용평가업계 관계자는 "일레븐건설은 용산이라는 국내 최고 입지의 개발 호재를 바탕으로 장부상 이익뿐만 아니라 실제 자산 가치 면에서 견고한 펀더멘탈을 증명하고 있다"며 "오너의 책임경영 의지와 적법한 내부 통제 시스템이 결합되어 향후 분양 대금 유입과 함께 재무 건전성은 더욱 탄탄해질 것"이라고 전망했다.