[뉴스스페이스=이현주 기자] 제이에스코퍼레이션·약진통상이 소유한 그랜드 하얏트 서울 운영사 ‘서울미라마유한회사(대표이사 박성원, 최용준)’가 2025년 극적인 흑자 전환에도 불구하고, 출자전환·고금리 장기차입·해외 로열티·대규모 오너 배당이라는 네 겹의 구조적 부담을 그대로 안고 있다는 점에서 ‘숫자만 흑자’라는 비판에 직면하고 있다.

 

그럼에도 회사 측은 주주와 고객을 대신한 뉴스스페이스의 10여개 세부 질의에 대해 “답변이 어렵다”는 입장만을 내놓아, 재무구조의 지속 가능성과 지배구조 투명성에 대한 시장의 의문을 오히려 키우는 모양새다.

 

 

질의 1. 출자전환 및 합병 … 흑자 전환의 실질적 동인

▶ 배경: 당기(2025년) 당기순이익 66억원은 2025년 1월 지배기업 (주)제이에스747 흡수합병, 2025년 2월 (주)제이에스코퍼레이션(1,491억원)·(주)약진통상(2,071억원)의 단기차입금 총 3,619억원 출자전환이라는 비경상적 재무 이벤트가 주된 배경으로 분석됩니다.

 

[질의 1-1] 이번 흑자 전환의 핵심 동인이 영업실적 개선보다 출자전환·합병 등 재무구조 개편에 있다는 평가에 대해 귀사의 공식 입장은 무엇입니까?

 

[질의 1-2] (주)제이에스747 흡수합병 및 3,619억원 출자전환을 결행한 구체적 배경과 시점(2025년 1~2월)을 선택한 전략적 이유는 무엇입니까?

 

[질의 1-3] 출자전환 전환가액 산정 기준과 주요 사원들과의 협의 절차는 어떻게 이루어졌습니까? 외부 평가기관의 검토를 받았습니까?

 

질의 2. 장기차입금 3,482억원 … 만기 집중 리스크

▶ 배경: 당기 말 현재 신한은행(1,501억원)·우리은행(1,981억원)에 대한 장기차입금 3,482억원이 2027년 8월 동일 만기로 설정돼 있습니다. 지배기업 (주)제이에스코퍼레이션은 3,500억원 규모의 자금보충약정을 체결한 상태입니다.

 

[질의 2-1] 2027년 8월 만기 도래하는 3,482억원의 차환(리파이낸싱) 계획이 수립되어 있습니까? 수립되어 있다면 그 기본 방향(만기 연장, 신규 차입, 자산 매각 등)을 설명해 주십시오.

 

[질의 2-2] 신한·우리은행 두 채권은행과의 만기 연장 또는 금리 재협상 관련 현재 진행 상황은 어떻습니까?

 

[질의 2-3] (주)제이에스코퍼레이션이 체결한 3,500억원 자금보충약정의 구체적 조건(트리거 조건, 의무 이행 범위, 약정 기간 등)을 설명해 주십시오.

 

[질의 2-4] 이자보상배율이 약 1.4배 수준으로 안전 마진이 충분하지 않다는 분석에 대해 귀사의 입장은 무엇입니까? 이자 부담 경감을 위한 구체적 방안이 있습니까?

 

질의 3. 담보 구조 … 4,800억원 부동산담보신탁

▶ 배경: 귀사는 서울 용산구 소월로 322 소재 토지·건물에 대해 신한·우리은행과 부동산담보신탁계약을 체결하고, 약정한도 4,000억원(실제 담보설정액 4,800억원)의 수익권증서를 차입금 담보로 제공 중입니다.

 

[질의 3-1] 담보설정 규모(4,800억원)가 약정한도(4,000억원)의 120%에 달하는 이유가 무엇입니까? 이는 통상적 수준입니까, 아니면 채권은행 요구에 의한 것입니까?

 

[질의 3-2] 대출약정서에 명시된 '가압류·가처분·압류명령·체납처분 압류통지 발송 시 기한이익 상실 조항'에 해당하는 법적 분쟁이 현재 진행 중이거나 예정된 사항이 있습니까? 변호사 조회를 실시한 구체적 배경을 설명해 주십시오.

 

질의 4. 해외 위탁운영 로열티 … 연 69억원 싱가포르 유출

▶ 배경: 귀사는 1973년 설립 이후 싱가포르 법인 HOTEL PROJECT SYSTEMS PTE. LTD.에 호텔 경영을 위탁하고 있으며, 2025년 경영관리비 및 로열티 명목으로 69억원(전년 61억원 대비 13.2% 증가)을 지급했습니다. 이는 연간 매출(1,634억원)의 약 4.2%에 해당합니다.

 

[질의 4-1] HOTEL PROJECT SYSTEMS PTE. LTD.는 하야트 인터내셔널 그룹과 어떤 관계에 있습니까? 귀사와 이 법인 간의 위탁운영 계약의 핵심 조건(계약 기간, 요율 산정 방식, 갱신 조건 등)을 공개할 수 있습니까?

 

[질의 4-2] 로열티 지급액이 매년 증가하는 추세(2024년 61억원→2025년 69억원)인데, 향후 요율 인하 또는 계약 재협상 계획이 있습니까?

 

[질의 4-3] 3,482억원의 차입금 이자 부담이 지속되는 상황에서 연 69억원이 해외로 지급되는 구조가 재무 개선을 지연시킨다는 지적에 대한 귀사의 입장은 무엇입니까?

 

[질의 4-4] 위탁운영 체계 없이 직접 운영 방식(직영 전환)을 검토한 적이 있습니까? 있다면 그 결과는 무엇이었습니까?

 

질의 5. 160억원 배당 결의 … 흑자 전환 첫해 주주 배당 논란

▶ 배경: 귀사는 2026년 3월 20일을 처리예정일로 연차배당 좌당 3,753원(배당률 75%), 총 160억원을 결의했습니다. 전년도(2024년)에는 순손실로 무배당이었습니다. 배당금은 (주)제이에스코퍼레이션(지분율 74.17%, 약 119억원 추정)과 (주)약진통상(지분율 25.83%, 약 41억원 추정)이 수취할 것으로 파악됩니다.

 

[질의 5-1] 3,482억원의 장기차입금이 잔존하는 상황에서 흑자 전환 첫해에 160억원의 배당을 결의한 이유와 배당 규모 결정 기준은 무엇입니까?

 

[질의 5-2] 재무 건전성 회복(차입금 조기 상환, 유보금 확충)보다 주주 이익 환원을 우선한 것 아니냐는 비판적 시각에 대해 귀사의 입장은 무엇입니까?

 

[질의 5-3] 채권은행(신한·우리은행)과의 대출약정서에 배당 제한 조항이 포함되어 있습니까? 이번 배당 결의가 약정 위반 소지는 없습니까?

질의 6. 영업성과 및 향후 전망

▶ 배경: 2025년 매출 1,634억원(전년 대비 12.1% 증가), 영업이익 291억원(전년 대비 164.3% 급증), 영업이익률 17.8%를 기록했습니다.

 

[질의 6-1] 2025년 영업이익 급증의 구체적 배경은 무엇입니까? 객실 점유율, 평균 객실요금(ADR), RevPAR 등 주요 영업 지표를 공개해 주실 수 있습니까?

 

[질의 6-2] 판매비와 관리비 중 지급수수료가 전년 46억원에서 당기 3억원으로 대폭 감소한 이유는 무엇입니까?

 

[질의 6-3] 2026년 및 중장기 매출·수익성 목표와 이를 달성하기 위한 핵심 전략은 무엇입니까?

 

[질의 6-4] 총자산의 86.8%를 차지하는 토지(1조762억원)의 공정가치 평가 기준일과 최근 재평가 시점은 언제입니까? 향후 재평가 계획이 있습니까?

질의 7. 지배구조 및 이해관계자 관계

▶ 배경: 지배구조는 (주)약진통상 및 (주)제이에스코퍼레이션 → 서울미라마(유) 구조이며, 사원사 2개사가 모든 배당금을 수취합니다.

 

[질의 7-1] (주)제이에스코퍼레이션과 (주)약진통상의 주요 주주 구성과 최종 실질 소유자(Ultimate Beneficial Owner)는 누구입니까?

 

[질의 7-2] (주)제이에스747 흡수합병 이전, 제이에스747의 주요 역할과 서울미라마(유)와의 관계는 무엇이었습니까? 합병 이후 변경된 사항이 있습니까?

 

[질의 7-3] 대표이사 박성원·최용준 공동 대표이사 체제의 역할 분담 구조는 어떻게 됩니까?

 

질의 8. 이연법인세 및 세무 리스크

▶ 배경: 이연법인세부채 2,730억원이 잔존하며, 과거 토지 공정가치 재평가에 따른 평가차액(2,722억원)에 기인합니다.

 

[질의 8-1] 이연법인세부채 2,730억원이 현실화(실제 법인세 납부로 전환)될 경우 예상 시점과 규모는 어떻게 됩니까? 이에 대한 재무적 대비책은 무엇입니까?

 

[질의 8-2] 토지 공정가치 재평가 평가차액(2,722억원)의 산정 방식과 감정평가 기관을 공개할 수 있습니까?