[뉴스스페이스=이현주 기자] 서울 그랜드 하야트 서울 (그랜드 하얏트 서울) 운영사인 서울미라마 유한회사(대표이사 박성원, 최용준)가 2025년 당기순이익 66억원으로 전년도 318억원 순손실에서 극적인 흑자 전환에 성공했다. 

 

그러나 이 흑자는 지배기업과 주주사가 들고 있던 3,619억원의 단기차입금을 356억원 규모의 출자전환으로 털어낸 대규모 재무구조 개편 덕분으로, '실력에 의한 이익'과는 거리가 있다는 평가가 나온다.

 

신한·우리은행에 걸린 3,482억원의 장기차입금이 여전히 자산 28%를 짓누르고 있는 데다, 해외 위탁운영사인 싱가포르 법인에 매년 수십억원의 로열티와 경영관리비가 빠져나가고 있어 재무 건전성 회복의 길은 아직 멀다는 분석이다. 당기 이익을 낸 회사는 160억원의 배당금까지 결의, 지배구조 꼭대기에 앉은 (주)제이에스코퍼레이션과 (주)약진통상 사원들의 곳간을 먼저 채우는 행보를 보이고 있어 논란이 예상된다.

 

 

한편 제이에스코퍼레이션(JS코프)은 중견 핸드백 OEM(주문자상표부착) 업체로, 창업주 홍재성 회장은 장남 홍종훈 약진통상 사장을 후계자로 낙점했다. 자녀로 홍종훈(83년)과 홍송희(91년) 1남1녀를 두고 있다. JS코프는 홍종훈 회장 단독대표, JS코프 재무최고책임자(CFO) 출신의 최용준 부사장은 서울미라마 대표를 맡고 있다.

 

홍재성 회장의 장녀 홍송희씨는 서울미라마(유) 상무를 맡고 있다. 서울미라마(유) 이사회는 약진통상 대표인 최용준 사장, 호텔신라 출신의 박성원 사장, 홍송희 상무가 맡고 있다. 즉 홍재성 회장이 JS코프는 장남 홍종훈에게, 호텔경영은 장녀 홍송희에게 맡긴 셈이다.

 

 

매출·영업이익 동반 성장…코로나 충격 완전 탈출

3월 25일 금융감독원 전자공시시스템(DART)에 등록된 서울미라마유한회사의 제53기(2025년 1월 1일~12월 31일) 감사보고서(감사인: 삼일회계법인)에 따르면, 2025년 매출은 1,634억원으로 전년(감사받지 아니한 재무제표 기준, 1,457억원) 대비 12.1% 증가했다. 매출 구성은 객실매출 679억원, 식음료매출 726억원, 연회 및 기타매출 229억원으로, 3개 부문 모두 전년 대비 10% 안팎의 고른 성장세를 기록했다.

 

영업이익은 291억원으로 전년 110억원 대비 164.3% 급증했다. 영업이익률은 17.8%로, 호텔업계 평균을 상회하는 수익성을 회복했다. 같은 기간 판매비와 관리비는 70억원으로 전년 128억원에서 45.2% 대폭 감소했는데, 이는 전년도에 반영됐던 지급수수료(46억원→3억원)가 대거 줄어든 데 기인한 것으로 파악된다.

 

당기순이익 66억…그러나 '차입금 출자전환' 효과의 빛과 그림자

당기순이익은 66억원으로 집계됐다. 전년도 318억원 순손실에서 극적으로 흑자 전환한 것이다. 그러나 이 흑자 반전을 이끈 핵심 동인은 영업실적 개선보다는 재무구조 개편에서 비롯됐다.

 

회사는 2025년 1월, 지배기업 (주)제이에스747을 흡수합병하고, 같은 해 2월 (주)제이에스코퍼레이션(1,491억원)과 (주)약진통상(2,071억원) 등 사원사들이 보유하고 있던 단기차입금 총 3,619억원을 출자전환했다. 이를 통해 전년 말 3,619억원에 달했던 단기차입금은 당기 말 전액 소멸됐고, 자본금(212억원→213억원)과 기타불입자본(4,349억원)이 신설·확대되며 자본총계가 2,119억원에서 5,745억원으로 3배 가까이 불어났다.

 

 

출자전환이 만든 ‘흑자 착시’…이익의 질 논란

 

문제는 순이익의 ‘질’이다. 2025년 2월, (주)제이에스코퍼레이션과 (주)약진통상 등이 보유한 단기차입금 3,619억원이 출자전환되면서 부채가 자본으로 대거 이동했다. 이로 인해 부채총계는 1조362억원에서 6,647억원으로 3,715억원 감소했고, 자본총계는 2,119억원에서 5,745억원으로 급증했다.

 

그러나 이익잉여금은 1,119억원에서 1,183억원으로 64억원 증가하는 데 그쳐, 실질적인 영업 기반 이익 축적은 제한적이다. 회계상 구조개편 없이는 흑자 전환이 어려웠다는 점에서 ‘기술적 흑자’라는 평가가 설득력을 얻는다.
 

3,481억 장기차입금의 숙제 "이자만 204억 현금 블랙홀"…토지·건물 담보 설정 4,800억

출자전환 이후에도 무거운 재무 부담은 사라지지 않았다. 당기 말 현재 (주)신한은행(1,501억원)과 (주)우리은행(1,981억원)에 연 4.48% 고정금리로 2027년 8월 만기 조건의 장기차입금 3,482억원이 잔존하고 있다. 지배기업 (주)제이에스코퍼레이션은 이 차입금 3,500억원에 대해 자금보충약정을 체결한 상태다.

 

담보 부담도 만만치 않다. 회사는 서울 용산구 소월로 322 소재 토지와 건물에 대해 신한·우리은행과 부동산담보신탁계약을 체결하고 약정한도 4,000억원(실제 담보설정액 4,800억원, 약정한도의 120%)의 수익권증서를 차입금 담보로 제공하고 있다.자산 규모(총자산 1조2,392억원) 대비 담보설정 규모가 크다는 점에서 유동성 위기 시 대응 여력이 제한적일 수 있다.

 

이자 부담도 여전히 크다. 당기 이자비용은 204억원으로 영업이익(291억원)의 70% 수준에 달한다. 전년 463억원보다 크게 줄었으나, 이는 단기차입금 출자전환에 따른 인위적 감소효과다. 영업이익(291억원) 대비 이자비용(204억원)의 비율을 감안하면 이자보상배율은 약 1.4배 수준으로, 금리 상승이나 영업 둔화 시 즉각적인 재무 압박으로 이어질 수 있는 구조다.

 

담보 의존도도 높다. 회사는 토지·건물에 대해 약정한도 4,000억원, 실제 설정액 4,800억원 규모의 담보를 제공하고 있다. 이는 총자산(1조2,392억원)의 약 38.7%에 해당하는 수준이다. 부동산 가치 하락 시 재무 안정성 훼손 가능성이 크다는 의미다.

 

 

해외 위탁운영사에 연 69억 '로열티'…매출의 4.2%가 싱가포르로

서울미라마유한회사는 1973년 설립 이후 줄곧 싱가포르 법인인 HOTEL PROJECT SYSTEMS PTE. LTD.에 호텔 경영을 위탁하고 있다. 이 위탁운영계약에 근거해 매년 호텔의 영업총이익(Gross Operating Profit)의 일부를 경영관리비 및 로열티 명목으로 지급한다. 당기(2025년) 지급액은 69억원으로 전년 61억원 대비 13.2% 증가했다. 이를 매출(1,634억원)에 대비하면 4.2%에 해당하며, 매출원가로 분류하고 있다.

 

문제는 이 비용이 매출원가로 반영돼 수익성을 직접 훼손한다는 점이다. 특히 3,482억원 차입금 이자를 부담하는 상황에서, 연간 수십억원의 현금이 해외로 지속 유출되는 구조는 재무 개선 속도를 늦추는 핵심 요인으로 지목된다. 결국 그랜드 하야트 브랜드 사용에 따른 로열티성 비용이 매년 수십억원씩 해외로 유출되는 구조는, 외부 전문 경영인을 고용해 운영 효율을 높이는 측면이 있는 반면, 수익의 해외 유출 채널로 기능한다는 비판 시각도 있다. 

흑자 직후 160억 배당…적자 탈출 직후 “오너 곳간부터 채웠다” 비판

더 큰 논란은 배당이다. 회사는 2026년 3월 총 160억원 배당을 결의했다. 이익준비금도 16억원 적립됐다.이는 당기 이익잉여금(1,183억원)의 약 15.5% 수준이다. 배당금은 최대주주인 (주)제이에스코퍼레이션(지분 74.17%)과 (주)약진통상(25.83%)에 각각 약 119억원, 41억원이 돌아간다. 전년도 순손실로 배당이 없었던 점을 감안하면, 흑자 전환 첫해에 상당한 규모의 배당을 결의한 것은 재무 건전화보다 주주 이익 환원을 우선했다는 비판을 받고 있다.

 

판관비 70억…세금과공과가 68%

판매비와 관리비(70억원)를 들여다보면, 세금과공과가 48억원으로 전체의 68.6%를 차지해 압도적 1위로 부동산 기반 사업 구조의 한계가 드러냈다는 평가다. 전년(60억원)보다 소폭 감소했으나 여전히 부동산 규모에 비례한 과세 부담이 관리비의 대부분을 잡아먹고 있다. 급여(판관비 기준)는 12.3억원, 지급수수료는 3.2억원, 교제비는 0.96억원으로 집계됐다.

 

전사 종업원급여는 급여 385억원, 퇴직급여 29억원, 복리후생비 77억원을 합산해 총 491억원에 달한다. 전년(454억원) 대비 8.2% 증가했다. 총비용(1,343억원)에서 인건비 비중은 36.6%로 호텔업 특성상 고정비 부담이 높은 편이다. 이는 경기 변동 시 비용 탄력성이 낮아, 수익성 악화로 직결될 수 있는 구조다.

 

 

주요 경영진 보수 10.7억…등기이사 급여·퇴직금 합산

주요 경영진(등기이사)에게 지급된 보상은 급여 10억원, 퇴직급여 5,200만원으로 합계 10.7억원이다. 전년 9.7억원 대비 10.5% 증가했다. 대표이사는 박성원·최용준 2인 공동대표 체제다.

 

자산총계는 전년 1조2,481억원에서 1조2,392억원으로 소폭 감소했다. 토지(1조762억원)가 비유동자산의 93.5%를 차지하는 '땅 부자' 구조가 유지되고 있다. 이연법인세부채는 2,730억원으로, 과거 토지 공정가치 재평가에 따른 평가차액(2,722억원)이 장기 세금 부담으로 잠재해 있다는 점도 눈여겨볼 대목이다.

 

법적 소송 현황 미공개…만기 집중·소송은 트리거

감사보고서는 변호사 조회를 실시한 것으로 명기했으나, 보고서 본문에서 구체적인 소송 건수와 소송금액은 별도로 기재되지 않았다. 다만 차입금 대출약정서에는 "가압류·가처분·압류명령·체납처분 압류통지 발송 시 기한이익 상실 조항"이 명시돼 있어, 법적 분쟁 발생 시 유동성 위기가 즉시 현실화될 수 있는 구조적 취약점이 존재한다. 

 

또 3,482억원 차입금은 2027년 8월로 만기가 집중돼 있다. 차환 실패 시 유동성 위기가 현실화될 가능성이 있다.

 

기업재무분석 전문가는 "흑자 전환은 분명 의미 있는 회복 신호지만, 그 이면에는 출자전환, 고금리 차입, 해외 로열티, 오너 배당이라는 구조적 부담이 중첩돼 있다"면서 "숫자는 개선됐지만 체질은 그대로라는 점에서, 서울미라마의 진짜 시험대는 이제부터라는 평가가 나온다"고 분석했다.

 

또 "신한·우리은행 장기차입금 3,482억원의 만기가 2027년 8월로 동일하게 집중돼 있어 차환 실패 시 유동성 위기가 발생할 수 있다는 점, 자산의 86.8%를 차지하는 토지(1조762억원)를 핵심 담보로 쓰고 있어, 부동산 경기 하락 시 담보가치 하락이 신용도에 직결된다"면서 "69억원의 해외 로열티 유출, 오너들에게 지급한 160억원 배당금, 영업이익(291억원)에서 이자비용(204억원)을 뺀 세전이익이 약 105억원 수준에 불과하다는 점은 또 하나의 숨겨진 뇌관이 될 수 있다"고 지적했다.